房地产行业2021年4月公司月报：成交热度边际回落，“两集中”供地影响房企拿地策略

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 38 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2021 年 4 月公司月报 成交热度边际回落，“两集中”供地影响房企拿地策略 [Table_Summary] 核心观点：  房企销售：成交热度边际回落，房企销售进度前置。根据克而瑞数据，21 年 4 月百强房企销售金额同比 19 年、20 年分别增长 35%、34%，重点跟踪房企则同比 19 年、20 年分别增长 30%、28%，增速环比均有回落，市场出现了一定边际走弱的迹象。3-4 月年报季 33 家房企披露销售目标，21 年对应增速为 10.5%，其中龙头房企目标增速 10.0%，成长型房企 11.1%，二者之间目标增速差有所收窄。截至 2021 年 4 月上市房企平均全年销售计划完成率为 30.1%，超过历史同期水平4.7pct，房企年初销售进度有所前置。  房企拿地：“两集中”影响房企拿地策略，核心区利润率下行。4 月 13家主流房企拿地金额 1257 亿元，同比增长 5%，环比上升 61%，拿地均价同比下降 2%，环比增长 14%，与市场相比，头部房企历来拿地更集中于一二线，规模及均价相对更为稳定。投资力度方面，4 月 13 家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为 38%，环比大幅增长 17pct，4 月核心城市的土地集中出让使得房企 3 月蓄力后有明显爆发，两集中首批供地陆续竞拍的背景下，头部房企无论是否在 22 城拿地，都相应加大了投资力度，绿档房企更具拿地能力和拿地意愿。拿地质量来看，4 月重点跟踪房企平均静态拿地毛利率为 24%，年初东部城市土地热度提升叠加两集中供地的激烈竞争，利润率有所下降。  房企融资：单月融资规模回落，融资成本边际上行。21 年 4 月 A 股房企债权融资规模 723 亿元，同比下降 27%，环比下降 12%，融资规模及增速在 2 月短暂大幅回落后趋稳，但较 20 年同期宽松的融资环境明显收紧。融资渠道来看，21 年 4 月信用债、非标、其他债权融资、海外债占比分别为 45%、40%、11%、5%，其中信用债占比环比基本持平，而非标环比下降 6pct，三道红线等供给侧改革背景下，房企主动调整负债结构出清风险。从融资成本来看，4 月房企境内债权平均融资成本为 4.7%，环比上升 19bp，1-4 月累计融资成本为 4.5%，较 20 年下降 21bp，房企 21 年年初以来融资成本边际有所上行，但较 18 年高点（6.3%）仍有较大空间。  房企估值及投资建议：板块估值寻底，具备较大上修空间。4 月申万房地产板块指数当月绝对收益为-1.4%，相对收益为-1.8%，恒生地产类当月绝对收益为-1.9%，相对收益为+0.4%。从龙头房企动态 PE 来看当前板块位置，当前板块对应动态 PE 为 5.28x，21 年初以来龙头房企切换估值对应的业绩锚，估值创历史新低，具备较大修复空间。  风险提示。公司经营公告销售拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2021-05-30 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 21 年第20 周周报:按揭利率上行，企业资金链限制持续收紧 2021-05-23 房地产行业 21 年第 5 周周报:重点城市年初成交破历史新高，上海积分摇号保障刚需 2021-02-07 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn -5%6%18%29%40%52%05/2007/2009/2011/2001/2103/21房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 38 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.95 2021/05/10 买入 40.42 3.87 4.18 6.96 6.45 4.50 4.10 16.6% 15.2% 保利地产 600048.SH 人民币 13.58 2021/05/13 买入 20.90 2.55 2.76 5.32 4.92 2.84 1.51 16.3% 15.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 11.68 2021/03/28 买入 17.41 1.66 1.77 7.04 6.59 5.70 6.00 10.8% 10.3% 新城控股 601155.SH 人民币 48.80 2021/05/11 买入 59.13 8.49 9.29 5.74 5.26 4.87 3.97 27.8% 23.3% 金地集团 600383.SH 人民币 10.88 2021/05/06 买入 16.83 2.40 2.66 4.53 4.09 8.80 8.00 16.0% 15.0% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 6.33 2020/10/28 买入 13.93 2.34 2.42 2.70 2.62 1.62 0.64 16.8% 14.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 6.06 2021/04/06 买入 11.38 1.52 1.70 3.99 3.56 6.80 5.30 19.0% 17.6% 中南建设 000961.SZ 人民币 6.90 2021/05/13 买入 10.15 2.03 2.20 3.40 3.14 6.80 5.90 22.0% 19.3% 阳光城 000671.SZ 人民币 5.58 2021/04/20 买入 9.79 1.40 1.52 3.99 3.67 7.60 8.20 16.1% 14.9% 蓝光发展 600466.SH 人民币 3