REITs产品发展与投资性价比分析：我国公募REITs正式启航

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021 年 6 月 2 日 总量研究 我国公募 REITs 正式启航 ——REITs 产品发展与投资性价比分析 2021 年 5 月 14 日，上交所和深交所分别审核通过首批 9 只基础设施公募REITs，标志着国内公募 REITs 正式启航。本文将从 REITs 产品简介、海外REITs 市场现状、国内 REITs 产品发展历程和现状、REITs 产品投资价值等几个方面进行详细介绍。 REITs 产品简介与海外市场概览：REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种信托基金，起源于 20 世纪 60 年代的美国，目前美国 REITs 市场规模亦处于领先地位。 国内 REITs 发展历程和现状：2014 年国内首个 REITs 专户以及国内交易所首单类 REITs 成功发行；2015 年国内第一只公募 REITs——鹏华前海万科REITs 特批成立。2021 年 5 月 14 日，上交所和深交所分别审核通过首批 9只基础设施公募 REITs，标志着国内公募 REITs 正式启航，此次获批产品采用的均为“公募+基础设施 ABS+项目公司”契约型产品结构。基础设施公募 REITs 的发售环节主要包括战略配售、网下询价、网下认购和公众投资者认购、确认最终发售份额、基金成立和上市等。9 只公募 REITs 均为长封闭期产品，合计募集金额为 314.03 亿元，其中面向公众投资者发售的份额占比较低，战略配售认购份额占比远高于监管规定下限。与美国 REITs 相比，中国采用的是契约型模式，并要求上市交易，而美国采用的公司型模式，不强制上市；同时，设立要求、投资比例和杠杆比例方面，中国公募 REITs均更加严苛。 REITs 产品投资性价比分析：REITs 产品主要有以下三种估值方法：计算NAVPS 价值法、P/FFO 或 P/AFFO 指标法、现金流折现法。公募 REITs 的投资收益主要来源于现金流收入和二级市场价格波动带来的资本利得，兼具股和债的特征，但是公募 REITs 具有相对较高的集中度风险。首批 REITs的底层资产较为优质，预期现金流收入较高，预计现金流分派率 4-12%之间。然而我国第一只公募 REITs，鹏华前海万科 REITs 资产配置以债券为主，在收益风险特征上比较接近国债，但具有更高的夏普比率。 风险分析：本报告结论均基于历史数据结果进行客观分析，历史数据存在不被重复验证的可能，宏观环境变化和基金未来表现或不及预期，存在一定市场风险。 作者 分析师：秦波 执业证书编号：S0930514060003 021-52523839 qinbo@ebscn.com 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 金融工程 目 录 1、 REITs 产品简介与海外市场概览 ....................................................................................... 4 1.1、 REITs 是什么？ ...................................................................................................................................... 4 1.2、 海外 REITs 产品发展历程和现状 ............................................................................................................ 4 2、 国内 REITs 发展历程和现状 ............................................................................................. 6 2.1、 国内 REITs 发展历程 .............................................................................................................................. 6 2.2、 首批上市 REITs 介绍 .............................................................................................................................. 6 2.3、 公募 REITs 发售环节与参与制度 ............................................................................................................ 8 2.4、 美国 REITs 和内地 REITs 制度对比 ...................................................................................................... 10 3、 REITs 产品投资性价比分析 ............................................................................................. 10 3.1、 收益风险特征与资产配置价值 .............................................................................................................. 10 3.2、 REITs 产品定价方法 ............................................................................................................................. 12 4、 风险提示 ......................................................................................................................... 13