宏观深度报告：美国房地产市场的“理性”繁荣

2021 年 06 月 04 日 宏观深度报告 美国房地产市场的“理性”繁荣 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 宏观深度报告 宏观报告 相关研究报告 《宏观动态跟踪*海外宏观*美国的“慢就业”与“快通胀”》 2021-03-08 《宏观动态跟踪*海外宏观*美债收益的下一步》2021-03-03 《宏观深度报告*全球经济复苏之路走到哪了？ 2021-05-25 《宏观周报*海外宏观*四个信号增加美联储讨论Taper的概率 2021-05-31 证券分析师 钟正生 投资咨询资格编号 S1060520090001 zhongzhengsheng934@pingan.com.cn 研究助理 张璐 一般从业资格编号 S1060120100009 zhanglu150@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 截至 2021 年 5月，美国房屋销售价格中位数同比增长 23.6%，达到 35.3万美元，创下历史新高。越来越多的购房者开始担忧美国房地产市场正处于泡沫之中，而泡沫可能即将破裂。那么，此次美国房地产的繁荣和造 成 2008年次贷危机的房地产泡沫是否可以相提并论呢？ 1. 全球众多国家房地产市场在新冠疫情冲击下呈现异常繁荣的局面，或是一种全球货币大放水后的蓬齐过程。美国是本轮全球货币超发当仁不让的源头，相比已采取加息和购房新政的国家，美国政府及美联储却还是“边走边看”的态度。市场有怀疑美国是否在资产泡沫上“裸泳”，近期诺贝尔经济学家获得者凯斯-席勒教授也对美国房地产的过热迹象发出警告。 2. 房地产是支撑本轮美国经济回升的重要支柱之一，但疫情爆发后美国房价与租金比快速攀升值得关注。因房地产价格过快上涨可能提高租金和增加企业成本，间接、滞后地抬升美国通胀（房租在美国核心 CPI中的权重接近 1/4）。 3. 美国非常规货币政策和激进财政政策的组合，经由充沛的流动性、低利率环境和财富效应，成为“燃爆”美国房地产市场的导火索。但未来 30 年期抵押贷款固定利率将伴随 10 年期国债收益率上行，拜登还会采取对富人加税等政策，美国房地产价格将因此受到抑制。 4. 我们认为本轮美国房地产市场的超高景气具有泡沫化倾向，但与次贷危机的房市逻辑截然不同，最终可能不会导致崩盘，而是以降温结束。主要原因在于：美国居民杠杆率仍处历史低位；新冠疫情后的公共卫生问题和远程办公滋生新的住房需求；30-49 岁人口的住房刚需将成主要动力；次贷危机以来美国住房供给热情始终不足，新冠疫情进一步影响新开工导致库存严重短缺；美国实际失业率显著下行因此即便失业救济开始退出，也不会对个人收入来源造成过度冲击。然而，伴随 30 年期抵押贷款固定利率的预期上行，美国房价上涨速度或将放缓。2021 年以来 S&P 房地产子指数的市盈率达到 49.5 倍，相比其他行业明显更高，后续的估值调整或不可避免。 5. 总的来说，美国房地产市场呈现某种“理性”繁荣的特征，因此轮美国房价上行的主要原因是“供不应求”，而非纯粹的投机。预计美国房地产上行周期还可能持续 1-2 年，而美联储 Taper 或将成为房地产市场运行的拐点。从长期来看，全球房地产均将向低碳化、数字化和液态化方向开拓创新。 证券研究报告 宏观·宏观深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 23 正文目录 一、 全球房地产市场形成蓬齐效应...........................................................................4 二、 美国房地产对美国经济的影响...........................................................................6 1、房地产是美国经济回升的重要支柱 ......................................................................... 6 2、房价持续上涨或抬升通胀水平................................................................................ 7 三、 美国“双松”政策燃爆房地产市场..................................................................10 1、非常规货币政策“保驾”房地产市场.................................................................... 10 2、积极财政政策助推房地产市场.............................................................................. 12 四、 美国房地产是否存在泡沫？ ............................................................................14 nQtPpNwOyQbR8Q9PpNqQsQpOjMpPtNkPrRnR6MrQrOwMrQtNuOnNtO宏观·宏观深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 23 图表目录 图表 1 2020 年四季度全球房地产同比涨幅 Top30 国家 ................................................... 5 图表 2 2020 年全球房价年度涨幅 Top30 城市................................................................. 5 图表 3 主要国家房地产价格指数同比增幅比较................................................................ 5 图表 4 一国收入分配差异越大，房价涨幅越高................................................................ 6 图表 5 2020 年住宅投资对美国经济具有直接拉动作用 .................................................... 7 图表 6 房地产业增加值占美国 GDP 比重为接近 13% ...................................................... 7 图表 7 美国 CPI 分项权重 ...................................