地产行业周报：房企投资延续谨慎，关注新房供应端变化

1房企投资延续谨慎，关注新房供应端变化证券研究报告2026年10月25日请务必阅读正文后免责条款杨 侃投资咨询编号：S1060514080002证券分析师行业周报地产行业强于大市（维持）2核心摘要周度观点：短中期供给约束或制约新房成交量表现。本周国家统计局公布前9月投资销售数据，前9月全国新建商品房成交5.6亿平，同比降13.2%，二手房交易网签面积6.2亿平米，同比增长10.7%，二手房成交绝对规模及增速表现均好于新房。往后看，一方面贴息政策有望进一步降低居民置业成本，提升首次置业家庭的入市意愿，叠加现房销售带来的短期供应减少，提需求与控增量相结合背景下，有望加速存量库存去化与楼市的止跌企稳；另一方面，新增供应下降或制约短中期新房成交规模，预计二手房成交表现仍将好于新房。 企业资金端迎来考验，按揭端新政影响显现：前9月全国房地产投资额同比降20.6%，新开工同比降24.9%，由于现房销售对房企资金实力要求提升、以及项目入市时间拉长导致未来销售不确定性加大，预计短期房企拿地开工仍将维持谨慎。前9月房企到位资金同比降21.6%，其中9月单月个人按揭贷款同比降19.5%，降幅较8月扩大6.5pct，考虑新政规定预售项目竣工备案方可发放按揭，预计短期个人按揭贷款对房企到位资金贡献将有所减弱。 投资建议：短期随着各地“8.28新政”细则出台，叠加房贷贴息政策呵护，前期现房销售带来的悲观预期有望修复，看好资金、运营及产品力强的房企在商品房销售制度变革的浪潮中扩大优势，关注华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等房企，以及优质经纪公司贝壳。政策环境监测：国家统计局公布全国房地产投资销售、70城房价变动数据；苏州发布商品住房销售制度改革落地细则。市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。10.17-10.23重点50城新房成交1.4万套，环比降10.8%，重点20城二手房成交2.1万套，环比降9.6%。10月（截至23日）重点50城新房月日均成交同比降28.7%，环比降24.3%；重点20城二手房月日均成交同比升5.5%，环比降10.6%。2）库存环比下降，去化周期20.5个月。截至2026年10月23日，16城取证库存8300万平，环比降0.1%，去化周期20.5个月。资本市场监测：本周申万房地产板块跌3.61%，跑输沪深300（-1.57%）；本周内房股指数跌5.44%，主流港资房企多数下跌。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年10月23日股息率4.5% 2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店4-8个，利于租金稳定增长建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比84%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年10月23日，最新股息率7% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年10月23日仅0.3倍PB，股息率3.9%，2026年以来涨5.8% 26H1末在手货值86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年10月23日）/2025年销售额比为9%，截至2026年10月23日PB 0.34倍，2026年以来跌36.1%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测4来源：国家统计局，苏州市住房和城乡建设局，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年10月19日国家统计局公布70个大中城市房价变动数据2026年10月19日国家统计局公布全国房地产投资销售等数据2026年10月24日苏州公布商品住房销售制度改革落地细则市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：10.17-10.23重点50城新房成交1.4万套，环比降10.8%，重点20城二手房成交2.1万套，环比降9.6%。10月（截至23日）重点50城新房月日均成交同比降28.7%，环比降24.3%；重点20城二手房月日均成交同比升5.5%，环比降10.6%。0.00.51.01.52.02.53.00.00.51.01.52.02.53.03.525.5.1025.8.1025.11.10 26.2.1026.5.1026.8.10万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-60%-40%-20%0%20%40%2025.10 2025.12 2026.22026.42026.62026.8 2026.10新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期20.5个月点评：截至2026年10月23日，16城取证库存8300万平，环比降0.1%，去化周期20.5个月。16城商品房取证库存及去化月数0510152025306000650070007500800085009000950010000105001100023.5.1223.7.28 23.10.13 23.12.29 24.3.1524.5.3124.8.1624.11.125.1.1725.4.425.6.2025.9.5 25.11.21 26.2.626.4.2426.7.1026.9.2516城库存去化月数（右）万平月7资本市场监测2020年1月10日本周申万房地产板块跌3.61%，跑输沪深300（-1.57%）；截止2026年10月23日，地产板块PE（TTM）12.8倍，估值处于近五年27.1%分位。板块涨跌排序资料来源：Wind，平安证券研究所行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图-1.57%-3.61%-6%-4%-2%0%2%4%6%计算机(申万)机械设备(申万)汽车(申万)医药生物(申万)家用电器(申万)国防军工(申万)电子(申万)农林牧渔(申万)美容护理(申万)传媒