地产及物管行业周报：8城出台现房新政细则，10月二手成交月同比+16%

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 10 月 25 日 8 城出台现房新政细则，10 月二手成交月同比+16% 看好 ——地产及物管行业周报（2026/10/17-2026/10/23） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房和二手房成交周环比下降，新房库存成交推盘比回落。上周(10.17-10.23)34 个重点城市新房合计成交 186.4 万平米，环比-15.1%，其中，一二线环比-14.4%，三四线环比-22.8%。10月(10.1-10.23)34城一手房成交同比-13.2%，较 9月-0.6pct。其中，一二线同比-13.5%，三四线同比-10.3%，分别较 9 月-1pct 和+5.4pct。上周 13 城二手房合计成交 116.5 万平米，环比-10.1%；10 月累计成交同比+16.2%，较 9 月+19.8pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 75 万平米，合计成交 85 万平米，对应成交推盘比为 1.13 倍，较前一周有所回落。最近三个月（26 年 7 月-9 月）分别为 1.34、1.23 和 0.71 倍。截至上周末（2026/10/23）15 城合计住宅可售面积为8233.7 万平米，环比-0.12%。3 个月移动平均去化月数为 21.8 个月，环比-0.11 个月。 ⚫ 主要政策新闻：宁波出台现房新政细则，上海近日印发城市更新三年行动计划。宏观方面，9 月 70 城房价整体降幅收窄、上涨城市增多；一线新房环比+0.1%，二线由降转平、三线-0.2%；10 月 LPR 维持 1 年期 3.0%、5 年期以上 3.5%；因城施策方面，宁波优化预售与现房销售规则，土地出让价款允许分期缴纳，首期30日内缴纳不少于 50%，余款可约定在两年内缴清，不计利息；上海近日印发城市更新三年行动计划；西安开展危旧住房原拆原建试点，增建面积不超原面积 10%。公积金政策方面，天津新增物业费、装修费、翻新费三类提取，物业费年上限 3000 元、装修费最高 15 万元、翻新费最高 3 万元；土地市场方面，本周多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：华润置地分别以 80.6 亿元（33%）、11.2 亿元（62%）和 8.8 亿元（12%）竞得广州海珠琶洲石榴岗地块、郑州高新区涉宅地块和合肥经开区宅地；建发国际集团 6.8 亿元（11.1%）竞得台州椒江宅地、4.8 亿元（43.9%）竞得合肥经开区宅地；绿城中国 4.0 亿元（14.2%）竞得杭州低密宅地、6.0 亿元（35%）竞得合肥肥西宅地；中海地产 6.9 亿元（25.8%）竞得宁波高新区宅地、5.1 亿元（41.8%）竞得南宁西乡塘旧改地、4.5 亿元（22%）竞得合肥瑶海宅地。 ⚫ 公司动态跟踪：中国海外宏洋集团公布 Q1-3 业绩。公司业绩方面，中国海外宏洋集团公告前三季度收入 191.3 亿元（-10.0%）、归母净利润 9.1 亿元（+17.1%）；融资担保方面，浦东金桥为“浦东金桥第 1 期资产支持专项计划”提供本金 18.0 亿元担保。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 3.61%，沪深 300 指数下跌 1.57%，相对收益为-2.04%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 29 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：*ST 中迪、派斯林、西藏城投、*ST 美谷、ST 海泰，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为*ST 数源、荣丰控股、*ST 发展、粤宏远 A、深物业 A。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 2.8%，沪深 300指数下跌 1.57%，相对收益为-1.23%，板块表现弱于大市。当前主流 AH房企 26/27PE 均值分别为 53.5/43.1 倍；物管 26/27PE均值分别 17.1/15.3 倍。 ⚫ 投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并且按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 15%，一二线环比下降14%、三四线环比下降 23% 上周(10.17-10.23)34个重点城市新房合计成交 186.4万平米，环比下降 15.1%，较 25年周均成交 241 万平米下降 22.7%，较本年周均成交 209.8 万平米下降 11.2%。 其中一二线城市合计成交 171.5 万平米，环比下降 14.4%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降 23%，较本年周均成交 196.3 万平米下降 12.7%。三四线城市合计成交 14.9 万平米，环比下降 22.8%，较 25 年周均成交 18.3 万平米下降 18.5%