“好房子”战略—从产品力升级到多元空间的价值重构报告

“好房子”战略从产品力升级到多元空间的价值重构好房子战略从产品力升级到多元空间的价值重构引言 当前中国楼市正通过不断优化政策、促进供需两端的变革调整来摆脱持续下行的趋势。尽管截至目前，包括总体销售量价及房地产投资规模在内的关键指标仍指向中国楼市处于调整期，但核心城市土拍市场“点状高热”，百轮竞价、单价刷新纪录的事件频发，透出行业信心修复的早期迹象。伴随取消地价上限、宽松配建政策等土拍规则优化，以及在土地供应方面提质缩量的调整，核心城市接连推出优质地块以支撑“好房子”战略落地，直接带动局部市场土拍热度升温。新规关于计容规则、建筑高度、层高等具体产品优化指标也直接落实到新出让土地中，其追高成交既表明房企对于重点城市优质项目的信心，也印证了未来商品房供应优化的必然趋势。而市场面，豪宅个盘的亮眼表现带动部分重点城市的新建高档住宅走出独立行情；符合新规的住宅项目陆续入市后广受关注并实现较好的去化；信贷支持及贴息政策正带动包括刚需在内的潜在购房需求于新建住宅市场及存量市场物色能同时满足其需求及符合其承受力的住宅产品……市场反馈清晰显示，优秀的产品力对购房者的吸引作用不可小觑，“好房子”正成为激活需求的关键变量之一。它不仅关乎住宅本身的代际升级，更延伸至城市更新、存量盘活、商办地产甚至产业空间的优化，以及全周期运营管理等多个维度。一系列的市场信号也恰恰与政策导向形成共振。自 2025 年起，《住宅项目规范》等一批强制性标准相继落地，层高、隔音、电梯配置等指标全面提升，为好房子划定了底线基准；住建部亦从“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”五维系统推进，明确将“好房子”建设作为构建房地产发展新模式的核心抓手。2025 年底召开的全国住房城乡建设工作会议进一步将其纳入 2026 年度重点，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，提出实施房屋品质提升工程、有序推进好房子建设，推动行业从规模驱动向品质驱动转型。基于此，本报告尝试跳出狭义的产品视角，将“好房子”置于房地产发展新模式构建的全局中加以审视。我们将系统梳理其政策演进与具象标准，深入剖析其如何通过供给侧改革重构行业逻辑，并进一步探讨该理念如何向商业、办公、园区乃至社区城区延伸，为行业转型提供一份系统性的参考框架。好房子战略 从产品力升级到多元空间的价值重构戴德梁行研究院好房子 战略及产品力升级以供给侧改革撬动行业发展模式重构好房子 带动多元空间价值重塑目录 TABLE OF CONTENTS123政策背景及演进历程P8P30P42P51P60P80P32P35P36P12P16以优质供给激活楼市需求居住体系的多元化延伸：从好房子到宜居生活圈好房子”产品力升级的具象化标准代际差下的存量觉醒好房子战略的空间渗透：从居住品质到社区营造从需求出发，定义“好房子”资产管理逻辑的渗透好房子 战略是长效机制的重要构成好房子战略的产业辐射：以品质空间赋能企业发展城区复合发展：增量开发与存量更新协同向 好破旧立新，房地产行业亟需构建新发展模式需求端持续升级，呼唤供给侧“好房子”变革好房子 从行业理念上升至国家战略挖掘增量潜力，重塑行业信心的重要抓手好房子 撬动潜在购房需求需求回归搅动市场活力保障性住房 守住安居底线的同时也要抬升品质上限长租公寓 从临时落脚地升级为稳定生活产品城市更新 推动老房子、老社区系统性“向好”物业服务升级 AI 赋能社区精细化运营从强制底线到蓝图方向，构建“好房子”标准体系因地制宜细化标准，各地探索“好房子”建设路径市场竞争加剧，倒逼存量住房品质提升存量住宅须在物理空间及运维服务上全面升级好房子 建设有望加速老旧片区的城市更新进程东京下北泽 BONUS TRACK 缝隙里的编辑式运营麓湖商业 突破边界，铸就“好社区”公建支撑新华社区营造中心 弄堂里的绣花型共治需求端的变化升级，驱动市场面的“好房子”实践打造适配地域特点的“好房子”好房子 从六个维度回应需求资产管理逻辑的全链条渗透护航需求多元并不断进化重塑房地产市场的供给结构好房子 带动整体建筑品质提升，实现房地产的高质量发展企业需求升级与市场竞争推动办公空间优化多元产业载体的产品和服务升级构建评价体系：覆盖空间、服务、产业和长期价值四大维度标准之外：工作场所的 X 种可能从物理空间迭代到社区生态重构，营造理想人居城村共生下的有机更新实践1.12.13.11.22.23.21.32.32.43.33.4 “好房子”战略 从产品力升级到多元空间的价值重构 76 戴德梁行研究院 好房子战略从产品力升级到多元空间的价值重构01“好房子”战略及产品力升级政策背景及演进历程好房子”产品力升级的具象化标准从需求出发，定义“好房子”破旧立新，房地产行业亟需构建新发展模式需求端持续升级，呼唤供给侧“好房子”变革好房子 从行业理念上升至国家战略挖掘增量潜力，重塑行业信心的重要抓手从强制底线到蓝图方向，构建“好房子”标准体系因地制宜细化标准，各地探索“好房子”建设路径需求端的变化升级，驱动市场面的“好房子”实践打造适配地域特点的“好房子”好房子 从六个维度回应需求1.11.21.3 “好房子”战略 从产品力升级到多元空间的价值重构 98 戴德梁行研究院 1.1 政策背景及演进历程1998 年的房改全面启动了中国住房商品化进程，而后中国楼市经历了二十多年的快速发展，尽管期间经历多轮调控及市场波动，但房价总体上行、规模快速扩张的大势一直延续到 2021 年。2022 年，随着支撑过往增长的逻辑链条断裂，市场步入调整期，开发投资额、销售面积、销售均价等关键指标持续下行。这也意味着延续多年的房企拼规模、快周转的发展模式已不可持续，关系到上下游庞大的关联产业及就业人口的房地产业，亟需新的发展模式来承担起稳增长、惠民生的重要使命。旧模式的终结，不仅源于其内在风险所带来的不可持续性，也源于市场底层需求的深刻变化。在需求侧，随着居民资产价值阶段性缩水，家庭资产负债表承压，间接抑制了消费市场的信心；叠加多轮楼市调控的持续深化，住宅的金融投资属性受到一定程度挤压，居民的购房逻辑逐渐从财富增值回归至居住本质。与此同时，过去几十年城市面貌的蝶变与人口结构的演变，也推动着需求端持续升级：城镇化速度的放缓削弱了人口迁移带来的刚性需求增量，市场主导力量切换，改善性需求的影响力提升。人民对“住得好”的向往，对绿色、智能、健康的追求，使得“好房子”不再仅仅是营销概念，而是激活市场、匹配真实需求的核心驱动力。因此，构建新发展模式，本质上也是顺应需求变化的必然选择。行业必须从过去解决“有没有”的粗放扩张，转向解决“好不好”的品质竞争。这不仅是填补存量市场与高品质供给之间鸿沟的过程，更是通过提升居住品质，切实满足人民群众对美好生活向往的关键路径。破旧立新房地产行业亟需构建新发展模式需求端持续升级呼唤供给侧“好房子”变革全国房地产开发投资额及增速走势资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部-16%-8%0%8%16%24%32%40%-80,000-40,000040,00080,000120,000160,000200,00