房地产行业1-9月月报：投资保持低位，二手房网签数据同比改善

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 10 月 19 日 投资保持低位，二手房网签数据同比改善 看好 ——房地产 1-9 月月报 相关研究 《供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力——中国房地产止跌回稳系列报告之二》 2026/09/03 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 投资端：投资同比保持低位，开竣工同比降幅均扩大。从 2026 年 1-9 月累计来看，投资同比-20.6%，较前值-0.7pct；新开工同比-24.9%，较前值-0.1pct；施工同比-12.8%，较前值基本持平；竣工同比-25.1%，较前值-1.4pct。9 月单月来看，投资同比-26.3%，较前值-0.8pct；开工同比-25.6%，较前值+5.3pct；竣工同比-36.4%，较前值-8pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。考虑到 828 现房新政的影响，我们分别调整 2026 年预测为：开工-23.0%（原先-16.8%）、竣工-21.0%（原先-14.6%），投资-20.0%（原先-12.6%）。 ⚫ 销售端：新房销售降、二手房增，一二手合计成交微降。从 2026 年 1-9 月累计来看，销售面积同比-13.2%，较前值-1.1pct；销售额同比-13.9%，较前值-0.9pct；销售均价同比-0.8%，较前值+0.2pct；二手房交易网签面积同比+10.7%，同期一二手房合计成交同比-2.8%，其中二手房渗透率达 52.2%。二手房交易网签面积同比+10.7%，同期一二手房合计成交同比-2.8%，其中二手房渗透率达 52.2%。9 月单月来看，销售面积同比-20.7%，较前值-5.9pct；销售金额同比-20.1%，较前值-8pct；销售均价同比+0.8%，较前值-2.4pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。考虑到 828 现房新政的影响，我们分别调整 2026 年预测为：销面-12.4%（原先-7.6%）、销金-13.3%（原先-9.4%），房价-1.0%（原先-2.0%）。 ⚫ 资金端：资金来源同比降幅扩大，融资资金走弱，销售回款回升。从 2026 年 1-9 月累计来看，资金来源同比-21.6%，较前值-0.6pct。9 月单月来看，资金来源同比-26.4%，较前值+0.3pct。从 1-9 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-33.1%，较前值+0.2pct；自筹资金同比-21.4%，较前值-1.4pct；定金及预收款同比-14.8%，较前值基本持平；个人按揭贷款同比-22.1%，较前值+0.3pct。9 月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄、自筹资金降幅扩大；销售回款中，定金及预收款降幅较前期持平、个人按揭款降幅收窄。我们认为，后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，并且判断投资、销售和资金等三大因素之间目前形成互相制约的关系，从而推动行业持续去库存、甚至供给大幅收缩的过程。 ⚫ 投资分析意见：深圳、杭州出台现房新政细则，“控供给+促需求”政策将继续发力，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 1．投资端：投资同比保持低位，开竣工同比降幅均扩大 2026 年 1-9 月，全国完成房地产开发投资 53,364 亿元，同比增长-20.6%，较 1-8 月下降 0.7pct。其中，9 月单月商品房投资增速-26.3%，较 8 月下降 0.8pct。住宅方面，1-9月，住宅投资 41,125 亿元，同比增长-20.5%，较 1-8 月下降 0.8pct，占房地产开发投资的比重为 77.1%，较 1-8 月下降 0.1pct，其中，9 月单月住宅投资增速-27%，较 8 月下降2.5pct。分区域来看，1-9 月房地产开发投资东部地区同比-21.1%（-0.6pct）、中部地区同比 -21.9%（ -1.1pct）、西部 地区同比 -16.7%（ -0.4pct ）、东 北地区同比 -29.2%（0.4pct）。 图 1：统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，Wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 图 2：商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3：住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资