房地产行业周度观点更新：结构性企稳能否扩散？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 结构性企稳能否扩散？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]本年度核心城市二手市场呈现止跌回稳迹象，未来能否继续扩散？对于核心城市：核心区位低总价二手企稳甚至边际上涨势头或仍有望延续，但高总价二手租售比较低且更易受到未来高得房率新房冲击，短期价格端或仍将承压；核心位置新房受供给端预期缩量影响，不排除收回价格折扣甚至适度涨价的可能。对于广大的二三线城市：商贷贴息影响下不排除未来几年需求提前释放的可能性，预计二手成交将持续放量，对价格端逐渐形成支撑；新房项目则更偏一案一议，由于低线城市新房库存相对偏高，优质改善或更易去化而批量老规产品或仍需以价换量。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 结构性企稳能否扩散？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 尽管销售新规仍对新房销售、投资等指标形成压制，但行业中期格局优化提速，存量进阶与结构分化长期延续。销售制度改革短期压制房企周转，但利好中期格局优化，叠加商贷贴息等政策，刚需逐渐让位二手，而核心区和好房子阿尔法优势强化。当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，中期维度关注融资占优、轻库存、好区域和产品力的优质房企，受益核心城市二手市场率先企稳的经纪龙头，以及拥有稳定现金流的商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-6.22%，相对沪深 300 的超额收益为-2.82%，行业排名相对靠后（24/32）；年初至今长江房地产指数-16.12%，相对沪深 300 的超额收益为-6.20%，行业排名相对靠后（21/32）。本周板块表现不佳，开发类和物管类以下跌为主，收租类有所上涨。 政策：杭州、深圳发布现房销售相关细则。 地方：杭州、深圳发布现房销售细则，累计已有 7 个重点城市发布实施意见。各城市预售条件和资金监管大体思路趋同，新公告出让项目和在途项目分别对应新老标准，新项目封顶预售且全额全过程监管，武汉首次明确老项目 30%保函置换，上海未取土地证项目资金监管更严；现售定金上限分为 1%/3%/5%三档；广州、武汉、杭州细则有突破，明确土地可设定分户抵押，已交清地价的部分可以先行销售。杭州鼓励新项目申请现房销售，而非“优先”，表述更为宽松。 销售：近期二手备案同比表现好于新房。 近期二手备案同比表现好于新房。根据房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-14.6%，较上周-3.9pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+6.8%，较上周+0.9pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-13.8%，17 城二手房成交面积累计同比+4.4%。10 月截至 16 日，37 城新房成交面积当月同比-9.0%，17 城二手成交面积当月同比+26.3%，12 城新房及二手合计成交面积同比+10.9%。根据冰山数据，20 城二手实时成交套数同比有所回落，但维持相对高位。 当周热点：结构性企稳能否扩散？ 本年度核心城市二手市场呈现止跌回稳迹象，多城二手房成交量持续双位数正增长，部分重点城市典型如上海低总价房源已呈率先上涨迹象。上海等城市二手市场结构性企稳的原因有：上年房价大幅下跌带来低基数、公积金使用额度提升、低总价房源租售比相对可观、挂牌量整体趋势下行等。结构性企稳能否继续扩散？对于核心城市：核心区位低总价二手企稳甚至边际上涨势头或仍有望延续，销售新规背景下未来新房供给或更偏向大户型的“好房子”，对低总价刚需二手冲击有限；高总价二手租售比仍相对偏低，且更易受到未来高得房率优质新房冲击，短期价格端或仍将承压；核心位置新房受供给端预期明显缩量影响，项目挺价意愿更强，不排除收回价格折扣甚至适度涨价的可能。对于广大的二三线城市：套均面积与总价相较新房更低的二手房是商贷贴息的最大收益对象，考虑商贷贴息目前暂定执行一年，不排除未来几年的需求提前释放的可能性，预计二手成交将持续放量，对价格端逐渐形成支撑；新房项目则更偏一案一议，由于低线城市新房库存相对偏高，优质改善或更易去化而批量老规产品或仍需以价换量。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《三档住房销售政策对项目经营的影响——房地产行业周度观点更新》2026-10-11 •《如何看待北京销售新规细则的力度与启示？——房地产行业周度观点更新》2026-09-27 •《销售新规后的土地市场如何演绎？——房地产行业周度观点更新》2026-09-21 -30%-13%3%20%2025/102026/22026/62026/10房地产沪深3002026-10-19%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 10 月 16 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-6.22%超额收益(相对沪深300)-2.82%周度涨跌幅长江行业排名24/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-16.12%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-6.20%累计收益排名21/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来288-4.78%-6.83%-17.50%82-0.78%-1.41% -16.24%2291.91%1.59%-8.30%001979.SZ招商蛇口660-0.39%1.45%-10.35%3319.HK雅生活服务2513.33%22.52%-7.82%2191.HK顺丰房托196.23%6.64%7.40%601155.SH新城控股262-1.72%-2.56%-10.11%1209.HK华润万象生活7592.80%3.87%-2.77%0823.HK领展房产基金8592.36%2.69%13.80%600048.SH保利发展631-2.30%-4.33%-8.93%9983.HK建业新生活30.91%-11.20% -58.11%0405.HK越秀房产信托基金270.87%1.75%-32.56%002244.SZ滨江集团290-3.84%-3.75%-2.07%6626.HK越秀服务230.28%0.0