房地产开发行业2026W41：节后楼市成交延续改善趋势，本周新房成交同比+97.9%

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W41：节后楼市成交延续改善趋势，本周新房成交同比+97.9% 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-6.0%，落后沪深 300 指数 2.65 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 23 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 161.1 万平方米，环比提升112.4%，同比提升 97.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为 53.4万方，环比+81.8%，同比+160.5%；样本二线城市为 77.4 万方，环比+124.3%，同比+96.3%；样本三线城市为 30.3 万方，环比+153.3%，同比+41.1%。从今年累计 41 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 6280.1万方，同比-15.2%；一线城市为 2009.5 万方，同比 0.5%；二线城市为3119.7 万方，同比-9.5%；三线城市为 1150.9 万方，同比-41.3%。其中一线城市中，北京（4.3%）、上海（3.1%）、广州（-1.6%）、深圳（-11.2%）。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计 243.8 万方，环比增长195.1%，同比增长 225.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 104.8 万方，环比+180.2%；样本二线城市为 101.1 万方，环比+208.2%；样本三线城市为 37.8 万方，环比+205.3%。今年 41 周累计成交 8189.0 万方，同比增长 6.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 3548.2 万方，同比+7.3%；样本二线城市为 3370.5 万方，同比+2.5%；样本三线城市为 1270.3 万方，同比+17.9%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周（10.12-10.18）共发行房企信用债21 只，环比增加 20 只；发行规模共计 195.66 亿元，环比增加 185.66亿元，总偿还量 61.26 亿元，环比增加 47.22 亿元，净融资额为 134.4亿元，环比增加 138.44 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为现房销售新政短期对几乎所有开发商偏利空；中长期对我国房地产市场的去资本化、减少系统性风险、增强开发商体质、提升地方政府城市发展的能力是有极大益处的，同时市场的供需格局会逐步改善，最终对房价形成支撑，最终活下来的开发商会在新模式下受益。从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A 股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W40：政策带动情绪，国庆周新房、二手房成交量同比改善 》 2026-10-11 2、《房地产开发：REITs 周报——指数持续震荡，消费及能源板块表现较优》 2026-10-05 3、《房地产开发：贴息靴子落地，有限力度的惠民生定向刺激》 2026-09-30 -30%-20%-10%0%10%20%2025-102026-022026-062026-10房地产开发沪深3002026 10 19年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.行情回顾 ........................................................................................................................................................ 3 2.重点城市新房二手房成交跟踪 ......................................................................................................................... 6 2.1 新房成交（商品住宅口径）................................................................................................................... 6 2.2 二手房成交（商品住宅口径） ............................................................................................................... 8 3.重点公司境内信用债情况 .............................................................................................................................. 12 4.本周政策回顾 ............................................................................................................................................... 14 5.投资建议 ....................................