房地产行业月报：房价步入企稳通道的城市持续扩围

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 房价步入企稳通道的城市持续扩围 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 10.50 买入 越秀地产 123 HK 5.63 买入 绿城中国 3900 HK 9.75 买入 新城控股 601155 CH 19.91 买入 建发国际集团 1908 HK 20.90 买入 城投控股 600649 CH 5.83 买入 中国金茂 817 HK 1.92 买入 绿城服务 2869 HK 6.09 买入 新鸿基地产 16 HK 152.86 买入 中国海外发展 688 HK 18.54 买入 华润万象生活 1209 HK 54.08 买入 建发股份 600153 CH 11.79 买入 招商蛇口 001979 CH 10.30 买入 招商积余 001914 CH 11.44 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 华润置地 1109 HK 37.92 买入 滨江集团 002244 CH 11.64 买入 中国海外宏洋集团 81 HK 3.11 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 10 月 20 日│中国内地 行业月报 9 月房地产数据显示，销售制度改革落地以来，新房成交进一步回落、房价降幅收窄，行业呈现“量缩价稳”。我们认为，新政进一步促进供需再平衡，我们看好 2027 年更多城市房价筑底，适应新模式的房企将迎来新周期。重点推荐：1）融资、产品力、工程能力或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、建发股份、绿城中国、中国金茂、越秀地产、城投控股等；2）在更具政策弹性的二三线城市布局占优的房企：中国海外宏洋集团、龙湖集团、新城控股等；3）头部二手房经纪商；4）头部港资房企：太古地产、新鸿基地产；5）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 销售制度改革后，开发投资及竣工降幅走阔 1-9 月房地产开发投资同比-20.6%，降幅较 1-8 月扩大 0.7pct，住宅投资-20.5%、扩大 0.8pct；9 月单月投资同比-26.3%，跌幅较 8 月扩大 0.8pct，环比+8.4%。新开工面积累计同比-24.9%，累计降幅较上月基本持平，9 月单月-25.6%、跌幅收窄 5.3pct；竣工面积累计同比-25.1%，降幅扩大 1.4pct，9 月单月-36.4%、跌幅扩大 8.0pct；施工面积累计同比-12.8%，与 1-8 月持平。投资与新开工持续下行，反映新增供给继续下降；竣工单月下滑，则意味着存量项目逐步进入交付尾声。销售制度新政下，土地款分期计入投资、房企拿地更趋审慎，我们认为开发投资同比大概率延续下行。 销量降幅有所扩大，房价降幅收窄 1-9 月商品房销售面积/金额同比-13.2%/-13.9%，降幅较 1-8 月分别扩大1.1/0.9pct；9 月单月销售面积/金额同比-20.7%/-20.1%，面积降幅为年内最大、金额亦处年内低位，“金九”成色偏弱。前 9 月二手房成交 6.2 亿方，占新房与二手房合计成交的 52.2%（前 8 月 52.4%）；9 月末现房待售面积7.5 亿平，同比-1.5%，库存延续去化。价格端，9 月 70 城新房价格指数环比 -0.1% （ 8 月 -0.2%），一 /二 /三线分别为 +0.1%/ 持平 /-0.2%（ 8 月+0.1%/-0.1%/-0.2%）；二手房环比-0.3%（8 月-0.3%），一/二/三线分别为+0.2%/-0.2%/-0.3% （ 8 月 +0.1%/-0.3%/-0.3% ）。 北 上 深 二 手 房 环 比+0.1%/+0.5%/+0.2%（8 月-0.1%/+0.3%/+0.1%）。70 城新房、二手房环比上涨城市增至 17、9 个（8 月 15、3 个）。量缩价稳，北上深二手房率先回升，新政下的供需再平衡正在兑现。 到位资金延续下滑态势 1-9 月房地产开发企业到位资金同比-21.6%，降幅较 1-8 月扩大 0.6pct。分渠道看，国内贷款-33.1%（收窄 0.2pct）、自筹资金-21.4%（扩大 1.4pct）、定金及预收款-14.8%（持平）、个人按揭贷款-22.1%（收窄 0.3pct）。融资端仍是主要拖累，销售回款降幅趋于稳定；定金及预收款与个人按揭合计占比升至45.2%、同比提高2.4pct，国内贷款占比降至 13.4%、同比下降2.3pct。我们认为，现房销售制下房企前期资金占用上升，短期现金流仍有压力；但融资成本下行、REITs 等证券化渠道扩容、土地款及税款分期等政策对冲，有望缓释制度切换的冲击，财务健康、融资渠道畅通的房企将获得更大份额。 风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。 (30)(20)(9)212Oct-25Feb-26Jun-26Oct-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 房地产开发投资 图表1： 全国房地产开发投资累计完成额 图表2： 全国房地产开发投资完成额当月值 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 房地产开工、施工与竣工面积 图表3： 全国房屋新开工面积累计值 图表4： 全国房屋新开工面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 图表5： 全国房屋施工面积累计值 图表6： 全国房屋竣工面积累计值 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%024681012141620202021202220232024202526M1-9房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002025-092025-102025-112025-122026-022026-032026-042026-052026-062026-072026-082026-09房地产开发投资当月完成额（亿元，左轴）当月同比（右轴）当月环比（右轴）-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%051015