房地产行业：地产股或正迈向“中期逻辑”

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 地产股或正迈向“中期逻辑” 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 10.50 买入 越秀地产 123 HK 5.63 买入 新城控股 601155 CH 19.91 买入 绿城中国 3900 HK 9.75 买入 建发国际集团 1908 HK 20.90 买入 城投控股 600649 CH 5.83 买入 中国金茂 817 HK 1.92 买入 绿城服务 2869 HK 6.09 买入 新鸿基地产 16 HK 152.86 买入 中国海外发展 688 HK 18.54 买入 招商蛇口 001979 CH 10.30 买入 华润万象生活 1209 HK 54.08 买入 建发股份 600153 CH 11.79 买入 招商积余 001914 CH 11.44 买入 华润置地 1109 HK 37.92 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 滨江集团 002244 CH 11.64 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 10 月 16 日│中国内地 专题研究 8 月底以来，中央连续 2 次出台全国性地产政策：828 新政宣告行业销售制度正式转轨，9 月 29 日启动近年来首次中央贴息居民按揭。我们认为两轮政策殊途同归，指向房地产行业更广义的企稳，全国房价更大范围的企稳条件正逐步具备。 供给端：未来两年供给预计持续收缩 828 政策后房企拿地能力减弱，未来两年供给端或将持续收紧。828 新政重构房地产商业模式，截至 10 月 11 日，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州等地相继发布住房销售制度改革细则，现售制下项目现金流回正周期显著拉长；据我们测算，新预售/新现售模式下房企可动用拿地金额可能将下滑 33%/41%。据中指院数据，9 月全国涉宅用地成交面积单月同比下降32.3%，降幅较 8 月（-16.6%）明显走阔，1-9 月累计成交面积同比下降22.3%，土地市场整体延续缩量态势。 需求端：购房卡点减轻，潜在购房群体加速落地 随着 929 财政贴息政策出炉，2024 年 924 至今我国支持地产的政策已前所未有的全面和立体，行政端、金融端、财政端共同护航刚性需求及改善需求落地。929 政策降低居民购房负担卡点：按 100 万元贷款、当前房贷利率3.05%测算，贴息 100bp 后，30 年期月供由 4243 元降至 3721 元（-12.3%）、累计利息下降 35.6%；现房销售制下房屋“所见即所得”，购房决策中的交付风险敞口被制度性移除。政策落地后转化已经启动：10 月 1-13 日，25城二手房门店成交套数同比+33%，较 9 月增速提升 14pct，我们认为观望需求向成交的转化开始提速，预计积累的潜在购房群体将在未来一年入市。 租金端：月供租金走向平衡，更大范围的房价企稳条件已逐步具备 我国房价离一阶导转正所需的置换链条激活、重点城市租金企稳、利率环境优化三条件中，部分条件已经具备：截至 2026 年 9 月，百城住宅租金同比降幅持续收窄至 4.7%，为 2025 年以来最小降幅；贴息后符合条件首套贷款利率实质性降至约 2.05%，为历史最低且低于公积金首套利率；全国百城住宅租金收益率约 2.46%，150 万以下低总价房屋的租售比或可达 3.0%以上，“月供低于租金”在政策覆盖客群中已经确立。截至 2026 年 8 月，70城中新房价格实现企稳（年内累计上涨）的城市已达 9 个，二手房实现企稳的城市有 5 个，且北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部转正——价格发现最充分的市场或已完成出清。我们预计 2027 年将有更大范围的城市房价迎来企稳。 投资建议：地产股开始迈向“中期逻辑” 市场普遍将 828 新政视为供给端利空，而我们认为供给收缩与结构性“供平过租”的形成正在为更大范围的房价企稳创造条件。市场对 828 政策反应已相对充分，未来细则影响将逐步弱化。我们看好 2027 年全国房地产市场成交量上新台阶、更多城市房价筑底，适应新模式的房企将迎来新周期。重点推荐：1）融资、产品力、工程能力或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、建发股份、绿城中国、中国金茂、越秀地产、城投控股等；2）在更具政策弹性的二三线城市布局占优的房企：龙湖集团、新城控股等；3）头部二手房经纪商；4）头部港资房企：太古地产、新鸿基地产；5）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 风险提示：测算与实际存在偏差，地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (30)(20)(9)212Oct-25Feb-26Jun-26Oct-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 8 月底以来，中央连续 2 次出台全国性地产政策：828 新政宣告行业销售制度正式转轨，9月 29 日启动近年来首次中央贴息居民按揭。我们认为两轮政策殊途同归，指向房地产行业更广义的企稳，全国房价更大范围的企稳条件正逐步具备。 供给端：未来两年供给预计持续收缩 828 政策后房企拿地能力减弱，未来两年供给端或将持续收紧。828 新政重构房地产商业模式，房企现金流压力普遍上升。截至 10 月 11 日，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州等地相继发布住房销售制度改革细则，增量项目（828 后拿地）普遍面临更严条件：预售需主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、按揭贷款竣工备案后发放。现售制下，项目现金流回正周期显著拉长，制约房企拿地能力。据我们的报告《量化测算住房销售制度改革对房企及行业的影响》（2026.9.13），考虑土地分期付款等对冲机制，新预售/新现售模式下房企可动用拿地金额将下滑 33%/41%，这意味着在资金周转降速下，未来土地出让金或将在当前规模基础上下降 30%-40%。 828 政策后，其影响逐步在土地市场端显现。据中指院数据，9 月全国涉宅用地成交面积单月同比下降 32.3%，降幅较 8 月（-16.6%）明显走阔；一方面受去年同期高基数影响，另一方面 828 新政落地后房企观望情绪加重、拿地趋于谨慎。1-9 月累计成交面积 24461.1万平米，同比下降 22.3%，降幅较 1-8 月（-20.0%）小幅扩大，土地市场整体延续缩量态势。 供给方面，