地产及物管行业周报：深圳、杭州出台现房新政细则，“控供给+促需求”政策将继续发力

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 10 月 17 日 深圳、杭州出台现房新政细则，“控供给+促需求”政策将继续发力 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/10/10-2026/10/16） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：10 月二手房成交同比显著改善、新房同比降幅收窄。上周(10.10-10.16)34 个重点城市新房合计成交 219.6 万平，环比+127.2%，其中，一二线环比+118.6%，三四线环比+283.2%。10 月(10.1-10.16)34 城一手房成交同比-1.5%，较 9月+11.1pct。其中，一二线同比-1.9%，三四线同比+2.8%，分别较 9 月+10.5pct 和+18.5pct。上周 13 城二手房合计成交 125.3 万平，环比+198.2%；10 月累计成交同比+23.3%，较 9 月+26.9pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 80 万平，合计成交 99 万平米，对应成交推盘比为 1.24 倍，较前一周有所回落。最近三个月（26 年 7 月-9 月）分别为 1.34、1.23 和 0.71 倍。截至上周末（2026/10/16）15 城合计住宅可售面积为8242.9 万平米，环比-0.23%。3 个月移动平均去化月数为 21.9 个月，环比-0.71 个月。 ⚫ 主要政策新闻：深圳、杭州出台现房新政细则，目前合计 7 城落地细则。宏观方面，自然资源部发布存量土地盘活案例，引导各地推进存量盘活，助力城市更新；因城施策方面，杭州、深圳有序推进商品住房现房销售，杭州、深圳现售项目取得建筑工程施工许可证并完成定金销售方案备案后，可签订购房定金合同，定金分别不超过总房款的5%和3%；同时，两地均允许分期缴纳土地价款：首期须在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴清，且不低于总价款的 50%；杭州余款可在合同签订后 2 年内缴清，深圳原则上在1 年内缴清，特殊项目经集体决策可延至 2 年，分期均不计息；公积金新政方面，杭州支持提取公积金装修自住住房，最高不超过 25 万元。 ⚫ 公司动态跟踪：中国金茂 9 月经营数据亮眼。经营数据方面，越秀地产 68.1 亿元（+0.1%）；华润置地 155.0 亿元（-11.9%）；中国金茂 105.0 亿元（同比+7%）；新城控股 7.2 亿元（同比-51.6%）；融资担保方面，招商蛇口披露拟发行不超过 50 亿元公司债；浦东金桥为全资子公司提供 2.4 亿元连带责任保证。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 6.05%，沪深 300 指数下跌 3.4%，相对收益为-2.65%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 23 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：粤宏远 A、荣丰控股、中国国贸、天健集团、天府文旅，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为世联行、*ST 发展、陆家嘴、香江控股、*ST 皇庭。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 1.47%，沪深 300 指数下跌 3.4%，相对收益为 1.92%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 55.8/45.3倍；物管 26/27PE 均值分别 18.4/16.4 倍。 ⚫ 投资分析意见：深圳、杭州出台现房新政细则，“控供给+促需求”政策将继续发力，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 127%，一二线环比上升119%、三四线环比上升 283% 上周(10.10-10.16)34 个重点城市新房合计成交 219.6 万平米，环比上升 127.2%，较25 年周均成交 241 万平米下降 8.9%，较本年周均成交 210.4 万平米上升 4.4%。 其中一二线城市合计成交 200.3 万平米，环比上升 118.6%，较 25 年周均成交 222.8万平米下降 10.1%，较本年周均成交 196.9 万平米上升 1.7%。三四线城市合计成交 19.3万平米，环比上升 283.2%，较 25 年周均成交 18.3 万平米上升 5.6%，较本年周均成交13.5 万平米上升 43.4%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万