房地产行业杭州、深圳住房销售制度配套政策点评：杭州政策灵活，深圳对齐上海

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业点评 | 房地产 杭州政策灵活，深圳对齐上海 杭州、深圳住房销售制度配套政策点评  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 -0.49 -3.12 -22.96 沪深 300 -7.01 -11.33 -9.80 分析师 李垚 S0800526060002 15618507501 liyao@xbmail.com.cn 张智珑 S0800526090004 15026941689 zhangzhilong@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：预售须"封顶"、房贷可"40 年"：楼市基础制度一次性重写—住建部、央行等四部门"超级政策包"点评 2026-08-29 房地产：沪八条：精准疏通置换，利好外围去化—外环外二套首付降至 15%，以旧换新最高可补 8 万元 2026-08-22 房地产：重提“稳定房地产市场”，《公积金管理条例》修改获批—7 月底中央政治局会议与国常会房地产相关内容点评 2026-08-03 10 月 15 日，杭州、深圳分别发布商品住房销售制度配套细则，截至目前已落地细则的城市包括 4 个一线城市（北上广深）和 3 个二线城市（武汉、天津、杭州），细则差异主要体现在预售条件、现售管理、资金监管、土地款支付、竣工备案要求。 新老划断：杭州、深圳均明确 8 月 28 日（含）前已取得工规证的项目沿用原预售条件及预售资金监管政策；已拿地未取工规证项目，经交付保障、加强监管及备案等程序，2027 年底前仍可按原条件预售。不同之处是杭州明确历史遗留项目可有条件过渡至 2028 年底；而深圳“三旧”改造历史遗留项目另行研究。 预售条件：8 月 28 日后新公告出让土地项目申请预售的，两地均要求主体结构封顶。深圳规定需完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交建设、设计、施工、监理等单位签章的验收记录，但杭州未细化封顶认定标准及验收材料。 现售定金：杭州取得施工许可、备案定金销售方案后可签约，定金上限 5%；深圳取得楼栋主体结构施工许可后可签约，定金不超过 3%，与上海一致。定金纳入监管，杭州在房屋具备交付条件后解除，深圳未提及解除监管节点。 资金监管：杭州明确各类购房资金全部进入主管部门下属机构监管账户，竣工验收、配套具备交付条件后解除。深圳要求全额、全过程监管，联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后方可解除。 地价分期：两地均允许合同签订 30 个自然日内缴纳不低于 50%的地价，杭州规定余款两年内缴清；深圳原则上一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后可延期至两年。 分期竣备：杭州支持分期规划、施工、预售及竣验备案，办理房地预登记后可分期分栋销售已缴清地价部分房屋，并允许分毛坯、装修竣备；深圳未提及分期竣工备案。此外，杭州明确在竣备、具备交付条件后即可进行现售备案，并不强制办理房屋首次登记，这与广州尺度一致；深圳需取得房屋首次登记才可现售，北京、上海、武汉、天津亦是如此。杭州的政策对体量较大的项目比较友好，符合交付条件的楼栋即可销售，加快了资金回笼时间。 投资建议：各地细则加快落地有助于降低销售制度改革对房企经营带来的不确定性，存量过渡、地价分期及分期竣备等安排将缓解房企前期资金压力，改善开发与融资节奏的匹配。建议关注高信用、财务稳健的头部央国企如：华润置地、招商蛇口、中国金茂、建发国际、越秀地产等。 风险提示：各地销售制度细则执行不及预期；现售制度改革加剧房企经营压力；房价及销量下行超预期。 -26%-21%-16%-11%-6%-1%4%9%2025-102026-022026-06房地产沪深300证券研究报告 2026 年 10 月 16 日 行业点评 | 房地产 西部证券 2026 年 10 月 16 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 西部证券—投资评级说明 超配： 行业预期未来 6-12 个月内的涨幅超过市场基准指数 10%以上 行业评级 中配： 行业预期未来 6-12 个月内的波动幅度介于市场基准指数-10%到 10%之间 低配： 行业预期未来 6-12 个月内的跌幅超过市场基准指数 10%以上 买入： 公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 20%以上 公司评级 增持： 公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%到 20%之间 中性： 公司未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5%到 5% 卖出： 公司未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数大于 5% 报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后 6-12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A 股市场以沪深 300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 联系地址 联系地址： 上海市浦东新区耀体路 276 号 12 层 北京市西城区丰盛胡同 28 号太平洋保险大厦 513 室 深圳市福田区深南大道 6008 号深圳特区报业大厦 10C 联系电话： 021-38584209 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。 本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或