房地产行业828房产新政深圳、杭州实施意见点评：深圳杭州细则灵活性更强，具缓冲机制和需求侧对冲政策

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·行业简评 深圳杭州细则灵活性更强，具缓冲机制和需求侧对冲政策——828 房产新政深圳、杭州实施意见点评 核心观点 深圳、杭州出台销售制度改革细则，两城细则贯彻中央政 策精 神，对行业开发销售模式进行完善，并通过新老划断、规定现 房定金比例、土地款分期缴纳等手段提供配套缓冲，此外杭州还同步完善需求端支持政策，助力楼市稳定发展。9 月末至今，北 京、上海、广州、武汉、天津、深圳、杭州 7 个城市相继出台 828 房产新政细则，七城均着眼于推行现房销售、提升预售门槛， 并通过配套缓冲机制推动新政平稳落地。在七城示范作用下，其 他城市细则出台速度有望加快，行业格局将加速分化。 事件： 10 月 15 日，深圳发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住 房销售制度的通知〉的实施意见》，涵盖预售管理、现房销售、 主办银行制、融资支持、土地供应及质量监管等六个方面。 同日，杭州发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售 制度的通知〉的实施意见（试行）》及《关于推动我市房地产高 质量发展的通知》，在细化销售制度改革之外，还从公积金、购 房补贴等方面出台需求端支持政策。 简评 深杭细则贯彻中央政策精神，完善行业开发销售模式。1）推进现房销售：对于 8 月 28 日后的新供地项目，深圳细则优先 现房销售，土地公告明确现售的必须现售；杭州除土地公告明确 要求现售外，房企可自主选择预售或现售。2）预售门槛提高：对 于 8 月28 日后新供地项目，两城均规定预售须单体建筑主体结 构封 顶，且购房资金全额纳入监管，竣工交付后解除监管。3）资金 闭环管理：两城均推行主办银行制，项目开发贷、自有资金及现 房销售款等纳入主办行账户；8 月 28 日后取得预售许可证的项目 ，个人按揭（含公积金）须竣工备案后发放。 因城施策细化缓冲机制安排。1）新老划断：两城均对 8 月 28 日（含）前已取得规划许可证的项目沿用原预售及资金监管 政策；8 月 28 日（含）前已拿地或正在出让但未取得规划许可 证的项目，在风险可控、加强监管并备案后，可于 2027 年底前按 原条件申请预售；杭州另对符合条件的历史遗留项目延长至 2028 年 底，深圳“三旧”改造历史遗留项目另行研究。2）现房定金 比例 ：深圳规定现房定金一般不超过总价款的 3%，与上海一致；杭 州为不超过 5%，与广州、武汉、天津一致。3）土地端资金压力对 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2026 年 10 月 16 日 市场表现 相关研究报告 26.10.10 【中信建投房地产】:地产行业周报（9.26-10.9）：上海广州等地出台828 房产新政细则，按揭贴息政策加速行业止跌回稳 26.10.06 【中信建投房地产】:沪穗细则落地，新政持续推进 —828 房产新政上海、广州实施意见点评 26.10.06 【中信建投房地产】:按揭贴息落地，中央财政首次支持信号意义重大 26.09.30 【中信建投房地产】:AI 革命驱动IDC 需求增长，数据中心 REITs 迎来新机遇——收益型不动产系列报告三 26.09.26 【中信建投房地产】:地产行业周报（9.19-9.25）：北京率先落地 828 新政细则，多城土拍分化核心地块受捧 -27%-17%-7%3%13%2025/10/152025/11/152025/12/152026/1/152026/2/152026/3/152026/4/152026/5/152026/6/152026/7/152026/8/152026/9/152026/10/15房地产上证指数房地产 1 行业简评报告 房 地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 冲：两城均明确土地款首付不低于 50%，余款深圳规定原则上一年、特殊项目经决策可两年内缴清， 杭州 可两年内缴清，均不计利息。4）杭州额外缓冲机制：杭州细则支持分期开发、凭预登记证明办理已缴清土 地款 部分房屋销售，以及毛坯、室内装修分阶段竣备，有助于缓解房企整盘建设与回款的错配压力。 杭州同步完善需求端支持政策，助力楼市稳定发展。杭州从公积金、购房补贴等方面出台支持政策：1）装修自住住房可提取公积金，家庭最高 25 万元；15 年以上老房翻新可按 1000 元/㎡定额提取。2）公积金贷 款次 数限制进一步放松，购买首套/二套、无未结清公积金贷款即可申请，不受历史贷款次数限制。3）多子女家 庭公 积金贷款额度上浮比例由 50%提高至 60%。4）鼓励各区出台购房补贴、以旧换新等政策，市级给予资金支持。 已有七城出台 828 新政细则，新政在全国范围内的落地执行有望进一步提速，行业格局将加速分化。9 月末至今，北京、上海、广州、武汉、天津、深圳、杭州 7 个城市相继出台 828 房产新政细则，七城均着眼 于推 行现房销售、提升预售门槛，并通过新老划断、规定现房定金比例、土地款分期缴纳等配套缓冲机制推动 新政 平稳落地。在七城示范作用下，其他城市细则出台速度有望加快，行业格局将加速分化。看好布局核心城 市的 开发商、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司，重点推荐 A 股：滨江集团、张江高科、建发股份、我爱我家等，港股：华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、贝壳-W 等。 表 1: 北上广深细则对比 北京 上海 广州 深圳 细则发布日期 9 月 24 日 9 月 29 日 9 月 30 日 10 月 15 日 新项目预售条件 8 月 28 日后新公告出让项目，主体结构封顶；顶板、楼顶构筑物及配套设施完成混凝土浇筑，出具验收记录 8 月 28 日后新公告出让项目，单体建筑完成主体结构封顶 8 月 28 日后新公告出让项目，单体建筑完成主体结构封顶 8 月 28 日后新公告出让项目，完成屋面层结构混凝土浇筑，提交主体结构分部工程质量验收记录 预售资金监管及解除 全额、全过程监管；项目联合验收后解除 全额、全过程监管；项目综合竣工验收后解除 购房资金全部入监管账户；竣备、配套具备交付条件、独立设置的公共服务设施验收后，留存一定额度再解除；首次登记后销户 全额、全过程监管；项目联合竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件后解除 8 月 28 日（含）前已获规划许可未获预售许可 预售条件、资金监管按原政策 预售条件、资金监管按原政策 预售条件、资金监管按原政策 预售条件、资金监管按原政策；规划许可证变更，以首次取得时间为准 8 月 28 日（含）前已拿地未获规划许可 原则按新规；区政府确保按期交付、加强监管并报市级备案后，2027 年底前可按原预售条件申请 原则按新规；区政府确保按期交付、加强监管并备案后，2027 年底前可按原预售条件申请 原则按新规；区政府确保按期交付、加强监管并备案后，2027 年底前可按原