房地产行业周报：成交量同比高增，挂牌价除上海走平外其余城市保持微跌

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 事件点评： ⚫ 828 新政后，目前已有北京、上海、广州、武汉、天津相继发布住房销售制度改革细则。整体上看，地方细则相较于中央版本给予了更加明确和灵活的过渡期安排，一定程度上削弱了改革对楼市的短期供应冲击和对房企的流动性冲击。城市执行力度对比上看，北京＞上海＞天津＞广州＞武汉，这也意味着后续低能级城市的执行力度或将更趋灵活，市场可进一步下调新政对房企的负面影响预期。 完整点评详见 2026 年 10 月 13 日发布的研究报告《从已出台地方细则看 828 新政执行力度和影响》。 ⚫ 二手房周度跟踪（26/10/04-26/10/10）： 挂牌价：一线城市普跌，上海房价两连降。北京挂牌价周环比-0.14%，跌幅走阔0.01pct，已连续 30 周下行；上海挂牌价周环比-0.04%，跌幅收窄 0.02pct，当前已连续两周下行，此前 6 周呈上行趋势；广州挂牌价周环比-0.08%，跌幅收窄0.14pct，近 18 周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.10%，跌幅走阔 0.02pct，近 9周呈下行趋势。 挂牌量：京沪两连降，广深两连涨。北京周环比-1.65%，降幅走阔 1.14pct，当前已连续 2 周下行，年初至今累计下降 10.25%；上海周环比-0.24%，降幅收窄0.11pct，当前已连续 2 周下行，年初至今累计下降 12.91%；广州周环比+0.56%，涨幅回落 0.32pct，当前已连续 2 周上行，年初至今累计下降 3.87%；深圳挂牌量周环比+0.25%，涨幅回落 0.41pct，当前已连续 2 周上行，年初至今累计下降10.36%。 实时成交：节后一线实时成交再度上行，北京、广州、深圳结束两连降。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 10 月 10 日，北京、广州、深圳周环比均转正，分别增加 23.0%/1.9%/7.5%，此前受国庆假期影响连续两周环比下行；北京、广州、深圳月初至今累计成交同比分别增加37.4%/19.9%/25.4%。 国庆假期实时成交（除上海外更新至 26/10/10）：一线城市同比高增。国庆假期 1-7 日北京、广州、深圳累计成交同比分别增加 70.7%/39.0%/55.0%，国庆假期 1-4日上海累计成交同比增加 76.0%。 网签方面：沪深周环比转正，月初至今累计成交优于去年。截至 10 月 10 日，北京周环比-25.8%，跌幅走阔 0.1pct，已连续 3 周下行；上海周环比转正（+1.8%），此前连续 2 周下行；深圳周环比转正（+25.9%），此前连续 2 周下行。北京、上海、深圳月初至今累计成交同比分别增加 76.5%/65.6%/57.3%。 ⚫ 新房周度跟踪： 新房成交方面，一线城市整体下行，上海、广州再度回落。截至 10 月 10 日，北京新房成交周环比-25%，降幅走阔 14pct；上海周环比转负（-52%）；广州周环比转负（-37%）；深圳周环比-46%，降幅走阔 16pct；北上广深年初至今累计成交同比+4%、+42%、+13%、-11%。 ⚫ 择时方面我们的建议是： （1）短期把握四季度末交易性行情的择时窗口； （2）中期看 2027 年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年 Q1 末是重要的观测和择时窗口； （3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028 年。 相关标的：（1）长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升：贝壳-W(02423，买入)。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 10 月 14 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 董斌鑫 执业证书编号：S0860126040015 dongbinxin@orientsec.com.cn 021-63326320 从已出台地方细则看 828 新政执行力度和影响 2026-10-13 北京推出首个现房销售细则，多个市场关注细节仍待确认 2026-09-29 过渡期项目灵活性超预期，定金缴纳比例低于预期，多个市场关注细节仍待确认：北京首个现房销售细则点评 2026-09-27 现售改革重塑拿地逻辑，低总价低容积率地块仍获较高溢价 2026-09-23 现售改革的短期情绪博弈接近均衡，沪深8 月租金逆势延续上涨 2026-09-08 现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策 2026-09-01 现房销售改革的十点预期差 2026-08-30 公积金制度迎来近 20 年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 2026-08-25 住房公积金改革的七重预期差 2026-08-22 京沪深租金连续五月上涨，沪深房价 K 型分化有所收敛 2026-08-18 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二） 2026-08-09 7 月核心城市土拍逆势延续 Q2 热度，结构性强化核心城市房价预期 2026-08-03 公募地产持仓降至近 10 年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股 2026-07-27 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 2026-07-20 京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 2026-07-14 Top3 集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β 2026-07-07 成交量同比高增，挂牌价除上海走平外其余城市保持微跌 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 成交量同比高增，挂牌价除上海走平外其余城市保持微跌 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：H 股内房股、港资房企指数均跑赢恒指 ................................................................