建筑和工程行业《公募运作办法征求意见稿》的点评：公募运作办法征求意见稿出台，为REITs市场引入增量资金提供制度基础

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 10 月 12 日 行业研究 公募运作办法征求意见稿出台，为 REITs 市场引入增量资金提供制度基础 ——《公募运作办法征求意见稿》的点评 建筑和工程 增持（维持） 作者 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 021-52523822 sunwf@ebscn.com 分析师：吴钰洁 执业证书编号：S0930523100001 021-52523879 wuyujie@ebscn.com 事件： 2026 年 10 月 9 日，证监会发布<关于就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见的通知>（以下简称《公募运作办法征求意见稿》），意见反馈截止时间为 2026 年 11 月 8 日。现行《公开募集证券投资基金运作管理办法》自 2014 年修订发布至今已逾 10 年，此次《公募运作办法征求意见稿》中主要完善基金投资运作监管要求，支持权益类基金发展，优化部分投资运作指标和机制且设置了 1 年过渡期安排。 点评： 公募运作办法征求意见稿出台。《公募运作办法征求意见稿》中直接涉及公募 REITs的修订如下： 1）明确界定不动产信托投资基金（即公募 REITs）：“第六条（七）投资于不动产资产支持证券或者其他载体以取得不动产或者其他权益的所有权或者经营权利，运营管理不动产项目以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的，为不动产投资信托基金”。 2）明确基金投资 REITs 按照证券投资进行管理，根据产品特征设置集中度约束： “基金财产投资不动产投资信托基金按照前款第（一）项至第（三）项规定执行，不适用前款第（四）项、第（五）项和基金中基金有关规定。 第三十八条基金管理人运用基金财产进行证券投资，不得有下列情形，但中国证监会另有规定的除外： （一）一只基金持有一家公司发行的证券，其市值超过基金资产净值的百分之十； （二）同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，超过该证券的百分之十； （三）基金财产参与股票发行申购，单只基金所申报的金额超过该基金的总资产，单只基金所申报的股票数量超过拟发行股票公司本次发行股票的总量； （四）除基金中基金外，一只基金持有其他基金市值超过基金资产净值的百分之三十； （五）基金中基金持有其他单只基金，其市值超过基金资产净值的百分之二十，或者投资于其他基金中基金； （六）基金总资产超过基金净资产的百分之一百四十； （七）违反基金合同关于投资范围、投资策略和投资比例等约定； （八）中国证监会规定禁止的其他情形。” 政策持续呵护公募 REITs。2025 年 12 月 31 日证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》中明确“丰富覆盖 REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将 REITs 纳入投资范围，研究探索跟踪 REITs 指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品，进一步丰富投资者资产配置选择。”目前公募基金中已有部分 FOF、偏债混合型基金及混合债券型二级基金将公募 REITs 纳入其投资范围。 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 REITs 《公募运作办法征求意见稿》为 REITs 市场引入增量资金提供制度基础：根据现行规则，满足监管比例约束、基金合同约定允许的非 FOF 公募基金可投资其他公募基金；公募 REITs 属于公募基金当中的一类，具备基金互投的制度基础，有望推动更多基金将公募 REITs 纳入投资范围。 或考虑到公募 REITs 的投资逻辑更接近以底层不动产现金流为基础的证券投资，《公募运作办法征求意见稿》第三十八条在投资比例约束层面明确，基金财产投资公募 REITs 按照证券投资进行管理。除集中度规则外，其余运作管理要求、内控制度安排以及额度占用口径等细节是否一并参照证券投资执行，仍有待进一步明确： 1）若完全参照证券投资进行管理，则比价对象将从原先的基金转为证券/可交债/可转债等产品，对于非 FOF 基金来说，额度上切分原有权益产品额度；对于 FOF基金来说，按证券管理或能够放松满一年可投的投资约束，能够打开打新及对新产品的投资，额度同样从基金额度转为权益产品额度。 2）若仅在集中度上限制为 10%，但基于本质仍为公募基金，整体额度占用仍共用基金额度，则在该共用上限提升至 30%的情况下（《公募运作办法征求意见稿》将非 FOF 基金投资其他基金的比例上限从 10%提高至 30%），一定程度上能够能释放投资额度、降低不同品类之间的额度挤占，有望推动更多非 FOF 基金将公募 REITs 纳入投资范围，以及提升非 FOF 基金对公募 REITs 的配置力度。 需注意的是，当前尚属征求意见阶段，正式文件的落地、基金合同及配套制度的落地尚需时间；同时制度空间不等于实质增配，公募基金是否加仓公募 REITs，仍取决于大类资产之间的比价评估及内控要求等多重考量。 已有多只非 FOF 基金公募将公募 REITs 纳入投资范围：26 年以来，部分偏债混合型基金及混合债券型二级基金，通过在新发产品中约定，将公募 REITs 纳入其投资范围。 偏债混合型基金：截至 2026 年 10 月 11 日，偏债混合型基金中共有 17 家基金公司共 27 只（以初始基金个数计）产品将公募 REITs 纳入投资范围，均为 2026年 5 月后发行的新基，基金净值（以基金整体净值计）合计共 184.74 亿元。《公募运作办法征求意见稿》下，这些基金投资于其他基金的上限将从 18.47 亿元提升至 55.42 亿元。 混合债券型二级基金：截至 2026 年 10 月 11 日，混合债券型二级基金中共有48 家基金公司共 70 只（以初始基金个数计）产品将公募 REITs 纳入投资范围，均为 2026 年 1 月后发行的新基，基金净值（以基金整体净值计）合计共 492.00亿元。《公募运作办法征求意见稿》下，这些基金投资于其他基金的上限将从49.20 亿元提升至 147.60 亿元。 表 1：投资范围中包含 REITs 的偏债混合型基金 基金管理公司 基金只数 基准日基金净值（亿元） 富国基金管理有限公司 4 37.24 易方达基金管理有限公司 2 29.76 天弘基金管理有限公司 1 21.56 平安基金管理有限公司 2 15.73 嘉实基金管理有限公司 2 15.60 招商基金管理有限公司 2 12.62 兴业基金管理有限公司 1 11.40 管理有限公司 2 9.87 中金基金管理有限公司 1 7.61 华泰柏瑞基金管理有限公司 2 6.68 大成基金管理有限公司 1 5.70 鹏华基金管理有限公司 1 3.83 中邮创业基金管理股份有限公司 1 2.40 鑫元基金管理有限公司 1 2.10 弘毅远方基金管理有限公司 1 2.07 长城基金管理有限公司 1 0.33 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 REITs 基金管理公司 基金只数 基