房地产行业动态跟踪：从已出台地方细则看828新政执行力度和影响

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 事件：828 新政后，目前已有北京、上海、广州、武汉、天津相继发布住房销售制度改革细则。整体上看，地方细则相较于中央版本给予了更加明确和灵活的过渡期安排，一定程度上削弱了改革对楼市的短期供应冲击和对房企的流动性冲击。城市执行力度对比上看，北京＞上海＞天津＞广州＞武汉，这也意味着后续低能级城市的执行力度或将更趋灵活，市场可进一步下调新政对房企的负面影响预期。具体来看： ⚫ 1.新老划断方面，所有城市都对过渡期项目给予了更灵活的安排，828 前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27 年底前可按原预售条件执行，相较于中央政策给予了更宽松的腾挪空间。我们预计后续所有城市都会效仿这一细则，这意味着 2026 年四季度至 2027 年仍有一批旧规或过渡项目能够上市，短期不会出现供应急剧下降的冲击，中期供应收缩将在 2027 年后逐步显现。 ⚫ 2.土地分期付款方面，所有城市都给予了两年的宽限期，除武汉允许半年内缴纳不低于 50%外，其他城市均要求 30 日内缴纳 50%。预计后续其余城市也将效仿两年的分期付款期限，但 50%首付的支付时间乃至于首付比例或仍将有所分化，低能级城市条件将更加宽松。 ⚫ 3.预售资金监管方面，京沪津明确要求预售资金全额、全过程监管，过渡项目均设重点监管额度，额度外资金可以依规使用。值得一提的是，除武汉外其余城市均未提及保函置换，武汉明确旧规项目可用保函置换 30%的交付保障资金，新项目保函置换政策另行制定。我们预计后续保函置换政策会释放更多灵活性空间，市场可上调相应预期。 ⚫ 4.竣备条件方面，京沪细则未专门明确分栋、分阶段竣备，武汉支持项目按最小单元分批竣工备案，且可按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续，广州和天津支持项目分期、分栋开发和办理相关手续，但未像武汉一样明确地上地下、毛坯装修拆分竣备。此前市场曾疑虑拆分竣备的技术可行性，预计后续实操层面仍有充分想象空间。 ⚫ 5.现房定金方面，广州、武汉、天津均设置了相同的不超过 5%的上限要求，北京要求不超过 1%，上海要求不超过 3%，高能级城市要求更加严格。预计后续多数城市将效仿 5%的现房定金上限要求。 市场此前曾担心 828 新政对房企和商业模式和现金流的较大冲击，股价基本也已充分反映，而从近期的地方落地细则看其实好于市场预期。此外，我们一直强调，当前地产股的核心矛盾并非房企商业模式和规模的问题，而是房价能否止跌回稳的问题，而828 新政是中央政府用一只所有人都看得见的大手，为将信将疑的市场指明了一条房价止跌回稳的路径，而在此之前楼市已经自发进入了供应收缩、需求企稳的复苏通道，828新政和 9 月底的贴息政策以及未来仍将继续释放的宽松政策将加速这一趋势的演绎，我们对后续核心城市的量价复苏抱有充分信心，重申重视 Q4 末或有的交易性行情和 2027年地产股的大级别行情。 相关标的：（1）具备强产品力的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)；（2）阶段性受益于现房销售和贴息等政策的房企：中国海外宏洋集团(00081，未评级)、滨江集团(002244，未评级) 风险提示：楼市量价复苏不及预期，政策宽松力度不及预期 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 10 月 13 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 董斌鑫 执业证书编号：S0860126040015 dongbinxin@orientsec.com.cn 021-63326320 北京推出首个现房销售细则，多个市场关注细节仍待确认 2026-09-29 过渡期项目灵活性超预期，定金缴纳比例低于预期，多个市场关注细节仍待确认：北京首个现房销售细则点评 2026-09-27 现售改革重塑拿地逻辑，低总价低容积率地块仍获较高溢价 2026-09-23 现售改革的短期情绪博弈接近均衡，沪深8 月租金逆势延续上涨 2026-09-08 现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策 2026-09-01 现房销售改革的十点预期差 2026-08-30 公积金制度迎来近 20 年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 2026-08-25 住房公积金改革的七重预期差 2026-08-22 京沪深租金连续五月上涨，沪深房价 K 型分化有所收敛 2026-08-18 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二） 2026-08-09 7 月核心城市土拍逆势延续 Q2 热度，结构性强化核心城市房价预期 2026-08-03 从已出台地方细则看 828 新政执行力度和影响 看好（维持） 房地产行业动态跟踪 —— 从已出台地方细则看828新政执行力度和影响 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 Tabl e_Disclai mer 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准：