2026W41房地产行业周报：制度重构先行，人气修复快于成交

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2026-10-12 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 4% 7% -17% 相对收益 10% 18% -8% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 95 总市值（亿） 9145 流通市值（亿） 4017 市盈率（倍） - 市净率（倍） 0.77 成分股总营收（亿） 16148 成分股总净利润（亿） -2011 成分股资产负债率（%） 75.29 [Table_Report] 相关报告 《北京现房销售细则发布，原则条款变为可执行标准---2026W39 房地产周报》 --20260928 《淡季未跌破总量中枢，头部房企韧性凸显---2026H1 开发商业绩综述》 --20260923 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 证券分析师：刘张驰 执业证书编号：S0550526030004 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 制度重构先行，人气修复快于成交 ---2026W41 房地产周报 报告摘要： [Table_Summary] 制度重构先行，人气修复快于成交 政策端，9 月 20 日新修订《住房公积金管理条例》施行，各地密集优化；9 月 29 日购房贷款贴息落地（120 ㎡以下、总价 150 万内首套贴息 1 个百分点、最长 5 年、单户上限 100 万、暂定 1 年）；京沪穗现房销售细则先后落地，新项目预售门槛升至主体封顶、资金全监管，在途项目 2027 年底前沿用原条件。市场端，9 月新房供大于求首现（供求比 1.14），二手成交同比增 7.1%、连续七个月正增；国庆 25 城新房成交同比增 14.5%但较 9 月日均低 33.1%，人气回升快于成交、认购向头部集中；土地端房企审慎，9 月300 城宅地成交同比降 34.6%、出让金同比降 19.7%，年末供地成关键窗口。 本周地产：A 股与港股跑输/跑赢大盘 本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.41%和 2.09%，分别跑输大盘 0.48pct/跑赢大盘 1.10pct。本周地产信用债发行 10.00 亿元，净融资额 9.96 亿元。截至 2026 年 10 月 9 日，地产信用债累计发行 3356.02亿元，净融资额-509.48 亿元，去年同期为-424.63 亿元。 本周 REITs 指数涨跌幅为-0.33% 本周 REITs 指数涨跌幅为-0.33%。本周产权型 REITs 指数收于 97.51 点,涨跌幅为-0.55%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 113.15 点,涨跌幅为-0.06%;近一个月，REITs 指数跑赢沪深 300 指数 5.37pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为浙商沪杭甬 REIT，涨跌幅为 0.87%。本周 REITs 成交额为 2.15 亿元，环比-1.35%。本周 REITs 换手率为 0.07%，环比-0.01pcts。 百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降 本周百城供应和成交建面环比+53.41%/+2.32%，溢价率+0.50%，一线供应和成交建面环比-46.72%/+136.38%，溢价率 0.00%，二线供应和成交建面环比+81.44%/-9.60%，溢价率 0.00%,三四线供应和成交建面环比+53.16%/-0.40%，溢价率+0.72%。 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-10.31%/-12.48% 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-10.31%/+0.99%，累计同比分别-8.45%/-0.82%。新房端，45 城商品房共计成交 111 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-0.76%、-15.54%、-18.29%。二手房端，14 城二手商品房共计成交 63 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+6.73%、+2.68%、-29.76%。 投资建议：政策端预售制度重构与需求贴息同步落地、传导仍需观察；9 月新房缩量筑底、供求首现反转，二手高位盘整且动能向二三线切换；国庆成交同比转正但修复温和、人气先行、认购向头部集中；土地端房企出价审慎、投资向确定性收敛。行业仍处止跌回稳的结构性修复通道，产品力与现金流安全权重抬升。标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂、建发国际集团）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期 -30%-20%-10%0%10%20%房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 21 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目 录 1. 制度重构先行，人气修复快于成交——9 月及国庆楼市数据点评 ............... 4 2. 股票市场与信用债 .............................................................................................. 5 2.1. 地产 A 股 .................................................................................................................................. 5 2.2. 地产港股 ................................................................................................................................... 7 2.3. 地产信用债 ............................................................................................................................... 8 3. REITs 市场 .......................................................................................................... 8 3.1. 指数表现 ..........................................