香港房地产行业月度跟踪：9月香港住宅仍处于调整期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 9 月香港住宅仍处于调整期 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 新鸿基地产 16 HK 152.86 买入 领展房产基金 823 HK 49.27 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 港铁公司 66 HK 35.10 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 10 月 12 日│中国内地 动态点评 9 月香港住宅量价和租金均出现调整，我们认为在美联储加息预期反复、港股难言反转的背景下，短期调整或仍将持续，但依然对未来 2-3 年的复苏周期抱有信心。此外，香港 2026 年施政报告和五年规划未涉及短期地产举措，符合市场预期；商业地产景气度延续改善，写字楼租金接近同比回正。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的推荐，阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、商业地产租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企，重点推荐太古地产、新鸿基地产、领展房产基金、港铁公司。 私人住宅：量价和租金均现调整，房贷利率暂未上行 9 月香港住宅量价和租金均出现调整。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，9 月香港新房私人住宅成交合约数量为 1500 份，在西九龙叡璟热销提振下环比+62%，但同比依然-26%；二手房成交 3029 份，环比+11%，同比-13%。房价方面，9 月末中原地产领先指数月环比-1.2%（8 月+1.4%），继 7 月后再度出现调整。租金方面，9 月中原地产私人住宅租金指数环比-0.3%，在暑期旺季结束后迎来小幅回调。利率方面，由于港币流动性较为宽松，9 月香港 Prime rate 并未跟随美联储加息而上升，这使得房贷利率仍维持在 3.25%，略低于 70 平以下私人住宅平均租金收益率（最新数据截至8 月，3.30%）。但港币兑美元已接近弱方兑换保证，若后续触发金管局收紧港币流动性，Hibor 和 Prime rate（以及房贷利率）均有上行压力。往前看，在美联储加息预期反复、港股难言反转的背景下，我们预计香港住宅市场短期调整仍将持续，但考虑到供求关系的变化，依然对未来 2-3 年的复苏周期抱有信心。 施政报告&五年规划：未涉及短期地产举措，聚焦北都和公屋建设 9 月 16 日，香港政府公布 2026 年施政报告和历史首份五年规划，其中房地产相关表述符合市场预期。其一，未对印花税等可能影响短期市场的政策进行调整，仅在鼓励生育组合拳中为合资格购房家庭提供最多 2 万港币印花税减免。其二，更多聚焦北部都会区建设和公营房屋供应，其中北都将进入建设高峰期，未来五年计划产出 900-1000 公顷熟地（全港 1400 公顷）和 7万个住宅单位，争取年内通过《北部都会区发展条例草案》；公屋将继续增加供应，未来十年香港公屋建屋量将达 19.6 万个单位，推动公屋综合轮候时间从当前的 4.5 年，至 2030-31 年度下降到 4 年以下。其三，再度提出尽快落实 REITs 的互联互通。 商业地产：零售额和空置率延续改善，写字楼租金接近同比回正 根据香港政府统计处的数据，8 月香港零售业销货价值同比+5.6%，其中奢侈品零售同比+11.9%，高端零售复苏程度继续强于必选消费。根据 JLL 的数据，8 月香港甲级写字楼空置率为 12.5%，环比-0.3pct，较年初-1.6pct；其中中环空置率 7.8%，已较年初-3.2pct。宏观经济和前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，8 月香港零售/写 字 楼 / 工 厂 大 厦 租 金 指 数 分 别 环 比 持 平 /+0.05%/ 持 平 ， 同 比-2.9%/-0.1%/-0.9%，写字楼租金已连续 5 个月环比上涨，同比亦接近回正。 风险提示：美联储转向加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。 (31)(21)(10)111Oct-25Feb-26Jun-26Sep-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算，每周更新 资料来源：中原地产，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 图表5： 中国香港私人住宅楼宇买卖年化合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020202120222023202420252026中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%500%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002020202120222023202420252026（份）一手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002020202120222023202420252026（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026（份）私人住宅楼宇买卖合约数量(TTM)同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。