REITs行业公募基金《运作办法》征求意见稿点评：增量资金入市预期下REITs及“REITs产生器”类股票或受益

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2026 年 10 月 11 日 推荐（维持） 公募基金《运作办法》征求意见稿点评 周期/REITs q 事件：2026 年 10 月 9 日，中国证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》（下称“《运作办法》征求意见稿”）及配套规则，向社会公开征求意见。 q 《运作办法》征求意见稿中将公募 REITs 单列为基金产品类别之一并提出相关管理要求，是在公募 REITs 市场诞生及逐步发展背景下对现行《运作办法》中基金分类及投资管理规定的重要完善。现行《公开募集证券投资基金运作管理办法》（2014 年 7 月 7 日证监会令第 104 号公布）对 REITs 这一资产并未给出明确的概念界定及管理要求。 经过五年实践探索，公募 REITs 总市值规模超 2300 亿元，已成为公募基金的重要产品类型之一。本次《运作办法》征求意见稿新增第六条第七款“（七）投资于不动产资产支持证券或者其他载体以取得不动产或者其他权益的所有权或者经营权利，运营管理不动产项目以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的，为不动产投资信托基金”，将“不动产投资信托基金”（即公募 REITs）与第六条第（一）至（六）款中提到的股票基金、债券基金、同业存单基金、基金中基金、期货和衍生品基金、混合基金并列，明确将公募 REITs 列为基金产品类别之一，并提出相关管理要求，是在公募REITs 市场诞生及逐步发展背景下对现行《运作办法》的重要完善。 q 《运作办法》征求意见稿明确公募基金投资 REITs 按照证券投资进行管理，公募基金参与 REITs 配置的空间或有望进一步打开，进而形成增量资金进入 REITs 市场的预期。 《运作办法》征求意见稿第三十八条提到，“基金财产投资不动产投资信托基金按照前款第（一）项至第（三）项规定执行，不适用前款第（四）项、第（五）项和基金中基金有关规定”，条款所指的“第（一）项至第（三）项”包括基金投资证券涉及的“双 10%”限制以及基金参与股票发行的申购额度限制，均属于证券投资集中度管理框架，《运作办法》征求意见稿明确基金投资公募 REITs 参照该项规定执行、而不是适用于“第（四）项、第（五）项”，即关于“基金投资基金份额”或“基金中基金”的规定，明确基金投资 REITs 按照证券投资进行管理，而非一般基金份额。 明确基金投资 REITs 按照证券投资进行管理的影响或主要包括以下两方面： 一方面，本次政策更新前，市场普遍按照一般基金份额投资规则对投资 REITs进行管理，基于现行规定，该框架下存在“非 FoF 基金持有其他基金的比例不超过基金净资产的 10%”等限制，公募 REITs 与 ETF 等其他基金投资共同占用公募基金投资额度。本次《运作办法》征求意见稿明确了 REITs 按照证券投资进行管理，使公募 REITs 不再受到该类基金份额投资限制。 风险提示：宏观流动性不及预期，REITs 市场流动性改善不及预期，REITs 基本面表现不及预期，政策落地情况与市场预期不一致等。 行业规模 公募 REITs（只） 89 总市值（亿元） 2307 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 1.0 -7.2 -10.6 相对表现 5.3 -0.3 -4.1 资料来源：WIND、招商证券 相关报告 1、《二级市场对一级供应放量钝化，“类期权”配置价值凸显——REITs 26 年 10 月配置建议》2026-10-07 2、《发行节奏和基本面观望或对冲8·28 新政带来的不动产欠配——REITs 26 年 9 月配置建议》2026-09-02 3、《维持“强基本面低估值”主线，供应端关注挂网节奏——REITs 26 年 8月配置建议》2026-08-06 孔嘉庆 S1090524100004 kongjiaqing@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 梁宇 研究助理 liangyu1@cmschina.com.cn -15-10-5051015Oct-25Feb-26Jun-26Oct-26沪深300收益率中证REITs（全收益）收益率(%)增量资金入市预期下 REITs 及“REITs 产生器”类股票或受益 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 另一方面，公募基金合同对投资范围有比较明确的列示和约定，具体到单只公募基金能否参与 REITs 投资仍以基金合同为准。此前，在监管鼓励等因素推动下，23 年 7 月起存量 FoF 陆续修改基金合同，将公募 REITs 纳入投资范围；25 年 6 月起新设立的偏债混合型基金也陆续将公募 REITs 写入基金合同；26年 3 月起新设立的二级债基（债券型-混合二级基金）也开始将公募 REITs 写入合同。明确基金投资 REITs 按照证券投资进行管理后，更广泛的新设立基金（包括股票型基金、其他类型混合型基金等）或可在注册阶段在基金合同中直接将 REITs 纳入投资范围；同时，监管规定的明确或也有助于推动未将公募REITs 纳入投资范围的存量基金依法履行合同变更及相关程序，参与公募REITs 投资。 q 投资建议： REITs 方面： （1）REITs 收益率相对 10Y 国债的利差已走扩至历史较阔位置，或已部分定价基本面压力。产权派息率/经营权 IRR 平均分别 5.0%/4.8%，与 10Y 国债利差分别为 331 bps（历史 100%分位）/315 bps（历史 60%分位）。 （2）结合市场对供给放量的反应呈现钝化以及低换手率，推测当前市场筹码或以配置盘为主，短期抛压或相对有限。 （3）《运作办法》征求意见稿提出将 REITs 投资按证券投资管理，进一步打开了公募基金参与 REITs 投资的预期。虽然目前《运作办法》仍在征求意见阶段，且基金合同修改以及公募基金实际进入 REITs 市场的节奏仍有待观察，但考虑到上述估值或已部分定价基本面压力，以及筹码或以配置盘为主，判断市场短期或先交易增量资金入市预期，而中长期随着增量资金逐步进入 REITs 市场，或可进一步从流动性角度推高 REITs 估值中枢。 标的层面继续关注三大主线：a. 拥有运营 alpha 的消费龙头【华润消费】【大悦城消费】【唯品会消费】；b. 估值处于历史低位、短期现金流相对稳定的 IDC板块、c. 能源龙头【国家电投】等。 股票方面： （1）持有型资产较多且具备 REITs 持续发行、扩募能力的“REITs 产生器”类房企，如【华润置地】等，以及交通运输、公用事业、环保、通信等行业中的“REITs 产生器”类企业，或受益于 REITs 市场增量资金入市及流动性改善预期；同时随着 REITs 定价功能的增强或也有助于“REITs 产生器”类房企的估值体系逐步转向分部估值。 （2）随着在股票市场已有一定定价权的公募基金逐步进入 REIT