地产行业周报：板块悲观预期修正，优质地产或具配置价值

1板块悲观预期修正，优质地产或具配置价值证券研究报告2026年10月11日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：短期大盘波动加大，优质地产或具配置价值。随着各地“8.28新政”细则陆续出台，实际执行相比此前预期留有缓冲空间（如项目分类执行、分期备案竣工等），叠加9月末房贷贴息带来的政策呵护，前期由于现房销售带来的过度悲观预期有望逐步修正。往后看，一方面短期大盘波动明显加大（9月22日-10月9日沪深300指数累计下跌4.9%），市场风险偏好下行，而地产板块已提前调整，股价反应已较为充分；另一方面，贴息政策有望进一步降低居民置业成本，提升首次置业家庭的入市意愿，叠加现房销售带来的短期供应减少，提需求与控增量相结合背景下，有望加速存量库存去化与楼市的止跌企稳，资金、运营及产品力强的优质房企或具配置价值。 各地“8.28新政”细则留有空间，房贷贴息提振低总价刚需市场。近期北上广汉相继公布“8.28新政”落地细则，在明确封顶/定金/等标准同时，对符合不同条件的存量地产项目分类处理，新老划断避免一刀切。同时以武汉为例，通过土地分期、分批分阶段竣工、拿地即开工、保函置换等政策降低房企过渡期资金压力。同时9月末房贷贴息政策，对于满足特定条件（首套且面积不超120平、总价不超150万）的购房群体，前5年利率将降至2.05%，已低于2026年8月的百城住宅租金收益率（2.45%），预计将提振低总价刚需市场，同时未来公积金存贷利率下调/贴息范围扩大与期限延长等或值得期待。 投资建议：短期随着各地“8.28新政”细则出台，叠加房贷贴息政策呵护，前期现房销售带来的悲观预期有望修复，看好资金、运营及产品力强的房企在商品房销售制度变革的浪潮中扩大优势，关注华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等房企，以及优质经纪公司贝壳。政策环境监测：北京发文“十五五”时期优化住房消费新供给。市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。受国庆假期备案滞后影响，10.3-10.9重点50城新房成交0.8万套，环比降59.9%，重点20城二手房成交0.7万套，环比降30.8%。10月（截至9日）重点50城新房月日均成交同比降55%，环比降52.3%；重点20城二手房月日均成交同比降59.8%，环比降65.9%。2）库存环比下降，去化周期20.6个月。截至2026年10月9日，16城取证库存8332万平，环比降0.4%，去化周期20.6个月。资本市场监测：本周申万房地产板块跌1.41%，跑输沪深300（-0.93%）；本周内房股指数涨1.82%，主流港资房企多数上涨。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年10月9日股息率4.4% 2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店4-8个，利于租金稳定增长建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比84%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年10月6日，最新股息率6.6% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年10月9日仅0.32倍PB，股息率3.6%，2026年以来涨12.7% 26H1末在手货值86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年10月9日）/2025年销售额比为10%，截至2026年10月9日PB 0.39倍，2026年跌27.5%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测4来源：北京市人民政府网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年10月10日 北京“十五五”时期优化住房消费新供给，持续推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子”市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：受国庆假期备案滞后影响，10.3-10.9重点50城新房成交0.8万套，环比降59.9%，重点20城二手房成交0.7万套，环比降30.8%。10月（截至9日）重点50城新房月日均成交同比降55%，环比降52.3%；重点20城二手房月日均成交同比降59.8%，环比降65.9%。0.00.51.01.52.02.53.00.00.51.01.52.02.53.03.525.5.1025.8.1025.11.1026.2.1026.5.1026.8.10万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-80%-60%-40%-20%0%20%40%2025.10 2025.122026.22026.42026.62026.82026.10新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期20.6个月点评：截至2026年10月9日，16城取证库存8332万平，环比降0.4%，去化周期20.6个月。16城商品房取证库存及去化月数0510152025306000650070007500800085009000950010000105001100023.5.1223.7.28 23.10.13 23.12.29 24.3.1524.5.3124.8.1624.11.125.1.1725.4.425.6.2025.9.525.11.2126.2.626.4.2426.7.1026.9.2516城库存去化月数（右）万平月7资本市场监测2020年1月10日本周申万房地产板块跌1.41%，跑输沪深300（-0.93%）；当前地产板块PE（TTM）17.3倍，高于沪深300的13.1倍，估值处于近五年56.8%分位。板块涨跌排序资料来源：Wind，平安证券研究所行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图-0.93%-1.41%-7%-6%-5%-4%-