房地产行业周度观点更新：三档住房销售政策对项目经营的影响

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 三档住房销售政策对项目经营的影响 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]北上广等 5 城落地销售新规细则，根据细则落地的严格程度，大致可分为上海/广州/武汉三档，静态角度，新规对项目净利率、IRR 和 ROE 等财务指标均有较大影响，尤其在细则偏严的头部城市。动态角度，考虑地价略降与房价微涨预期，新规预售和现房销售下的净利率与 ROE 有可能反超旧规预售水平，新规预售下的 IRR 也有可能修复至接近旧规预售水平；但受按揭发放时点趋严影响，项目现金流回正周期仍难显著改善，即房企远期业绩预期需关注新项目利润率提升幅度对规模下降的对冲力度。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 三档住房销售政策对项目经营的影响 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 尽管销售新规仍对新房销售、投资等指标形成压制，但行业中期格局优化提速，存量进阶与结构分化长期延续。销售制度改革短期压制房企周转，但利好中期格局优化，叠加商贷贴息等政策，刚需逐渐让位二手，而核心区和好房子阿尔法优势强化。当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，中期维度关注融资占优、轻库存、好区域和产品力的优质房企，受益核心城市二手市场率先企稳的经纪龙头，以及拥有稳定现金流的商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-1.43%，相对沪深 300 的超额收益为-0.50%，行业排名相对靠后（25/32）；年初至今长江房地产指数-10.56%，相对沪深 300 的超额收益为-3.80%，行业排名相对居中（18/32）。本周板块表现不佳，开发类价值型标的有所上涨，收租和物管类有涨有跌。 政策：三部门联合发文实施住房贴息，利好低总价刚需购房；各城陆续发布现房销售政策细则。 中央：三部门联合发文实施住房贴息，自 2026 年 10 月 1 日起、暂定 1 年，对购买 120 平方米以下、150 万元以下首套住房的新发放商贷，按贷款本金给予年化 1%、最长 5 年、单户上限贷款规模 100 万元的贴息支持。地方：5 城发布销售新规细则，各城预售和资金监管思路趋同，新项目封顶预售且全额全过程监管，但在定金上限、土地分期、分户抵押等细节有所差异。 销售：十月上旬样本城市二手实时成交同比相对较好。 十月上旬样本城市二手实时成交同比相对较好。根据房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-10.7%，较上周+0.7pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+5.9%，较上周+2.1pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-13.6%，17 城二手房成交面积累计同比+4.2%。9 月 37城新房成交面积当月同比-11.8%，17 城二手成交面积当月同比+0.9%，12 城新房及二手合计成交面积同比-3.9%。根据冰山数据，20 城十月上旬二手实时成交同比相对较好。 当周热点：三档住房销售政策对项目经营的影响 目前已有北京、上海、广州、武汉、天津 5 城落地销售新规细则，各城预售和资金监管思路趋同，新出让项目和在途项目分别对应新老标准，新项目封顶预售且全额全过程监管，且对新项目均未提及保函。现售定金上限分 1%/3%/5%三档；地价支付方面，尾款均可两年内缴清，武汉要求半年内支付不低于 50%而其他城市要求 30 日内；上海明确需土地款全部缴清后才可核发预售许可，而广州、武汉表态土地可设定分户抵押，已缴清地价的部分可先行销售。根据细则落地的严格程度，大致可分为上海/广州/武汉三档，静态角度，新规对项目净利率、IRR 和ROE 等财务指标均有较大影响，尤其在细则偏严的头部城市。动态角度，考虑地价略降（近期部分地块溢价率与成交价已有体现）与房价微涨预期（供给下降、产品力提升与确定性溢价），新规预售和现房销售下的净利率与 ROE 有可能反超旧规预售水平，新规预售下的 IRR 也有可能修复至接近旧规预售水平；但受按揭发放时点趋严影响，项目现金流回正周期仍难显著改善，即房企远期业绩预期需关注新项目利润率提升幅度对规模下降的对冲力度。短周期维度，由于政策端对存量土储相对宽松，房企或加码盘活仍具开发价值的存量土储，以平滑规模下行压力。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何看待北京销售新规细则的力度与启示？——房地产行业周度观点更新》2026-09-27 •《销售新规后的土地市场如何演绎？——房地产行业周度观点更新》2026-09-21 •《静待供求结构性触底，聚焦高信用与稳健龙头——房地产行业 2026 年中报综述》2026-09-08 -30%-13%3%20%2025/102026/22026/62026/10房地产沪深3002026-10-11%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 10 月 9 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-1.43%超额收益(相对沪深300)-0.50%周度涨跌幅长江行业排名25/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-10.56%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-3.80%累计收益排名18/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来306-0.70%-2.18%-13.76%820.61%-0.70% -15.59%223-0.21%-0.31%-9.93%001979.SZ招商蛇口7051.85%1.85%-10.00%3319.HK雅生活服务2010.43%8.11%-18.66%0823.HK领展房产基金8362.41%0.32%11.18%600266.SH城建发展900.68%0.68%-11.16%1209.HK华润万象生活7313.82%1.05%-5.41%2191.HK顺丰房托181.38%0.39%1.10%002244.SZ滨江集团3180.10%0.10%1.85%2669.HK中海物业933.08%0.45%-21.53%0405.HK越秀房产信托基金270.00%0.88%-33