房地产开发行业2026W40：政策带动情绪，国庆周新房、二手房成交量同比改善

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W40：政策带动情绪，国庆周新房、二手房成交量同比改善 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后沪深 300 指数 0.48 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 24 名。本周上涨个股共34 支，较上周减少 45 支，下跌股数为 71 支。 新房：国庆周新房成交面积同比有所改善，不同能级城市强弱分化。本周（10.3-10.9）30 城新房成交面积 77 万平方米，环比下降 53.3%，同比下降 59.2%，其中一线、二线、三线城市同比分别为-47.6%、-60.1%、-71.8%。由于本周跨国庆假期后段与节后头两日，成交被假期节奏打乱，若观察完整国庆假期周（10.1-10.7）的成交数据，30 城共计成交 51 万平方米，同比增加 19.6%，其中一线、二线、三线城市同比分别为+46.2%、+25.1%、-20.8%。从今年累计 40 周新房成交面积同比看，30 城共计6204.7 万方，同比-15.1%；一线城市为 1956.1 万方，同比-1.1%；二线城市为 3090.4 万方，同比-10.8%；三线城市为 1158.2 万方，同比-37.9%。 二手房：受节前新政带动，国庆周二手房成交脉冲式改善，考虑到国庆成交量较少，基数偏低，需观察后续的销售变化。本周（10.3-10.9）15 城二手房成交面积合计 82.6 万方，环比下降 33.4%，同比下降 23.6%。其中一线城市成交面积为 37.4 万方，环比-38.2%；二线城市 32.8 万方，环比-27.4%；三线城市 12.4 万方，环比-32.6%。观察完整国庆假期周（10.1-10.7）的成交数据，15 城共计成交 20 万平方米，同比增加 77.8%，相较于 2024 年同期减少 11.2%。今年 40 周累计成交 7945.2 万方，同比增长4.6%；其中一线城市累计成交面积 3443.3 万方，同比+5.1%；二线城市为 3269.3 万方，同比+0.4%；三线城市为 1232.6 万方，同比+15.5%。 信用债：本周（10.5-10.11）共发行房企信用债 1 只，环比不变；发行规模共计 10.00 亿元，环比减少 0 亿元，总偿还量 14.04 亿元，环比减少36.23 亿元，净融资额为-4.04 亿元，环比增加 36.23 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A 股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：REITs 周报——指数持续震荡，消费及能源板块表现较优》 2026-10-05 2、《房地产开发：贴息靴子落地，有限力度的惠民生定向刺激》 2026-09-30 3、《房地产开发：2026W38 ：北京率先发布现房销售细则，明确新老项目划断、土地款可分期》 2026-09-26 -30%-22%-14%-6%2%10%2025-102026-022026-062026-10房地产开发沪深3002026 10 11年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.行情回顾 ............................................................................................................................................. 3 2.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 6 2.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 6 2.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 8 3.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................11 4.本周政策回顾 .....................................................................................................................................12 5.投资建议 ..................................................