REITs行业周报：明确基金投资REITs按证券投资管理，保障房板块仍领涨

REITs 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 18 REITs 2026 年 10 月 11 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《五单商业不动产 REITs 已申报，保 障 房 板 块 领 涨 — 行 业 周 报 》-2026.9.27 《中海第二单公募 REITs 申请注册，保 障 房 板 块 领 涨 — 行 业 周 报 》-2026.9.13 《REITs 指数环比下跌，产业园区板块跌幅最大 —行业周报》-2026.9.6 明确基金投资 REITs 按证券投资管理，保障房板块仍领涨 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 中证 REITs 指数环比下跌，维持行业“看好”评级 2026 年第 40-41 周，中证 REITs 指数为 695.45，同比下跌 15.88%，双周环比下跌 0.54%。我们认为，近期 REITs 市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产 REITs 试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs 分派率与 30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。 ⚫ 基金投资 REITs 按证券投资管理，一级市场持续扩容 2026 年 40-41 周，板块进入政策破冰、供给扩容与二级分化的交织期。10 月 9日证监会就《公募基金运作管理办法（征求意见稿）》征求意见，明确基金投资REITs 按“证券投资”管理，跳出了此前基金投资基金的各种约束。一级市场持续扩容，银华粤海水务水利 REIT 公众发售一日售罄、网下认购 218 倍创纪录；汇添富上海地产租赁住房 REIT 扩募已申报（拟装浦东保租房）。 ⚫ 一周行情：中证 REITs（收盘）指数双周环比下跌 0.54% 2026 年第 40-41 周，中证 REITs（收盘）指数为 695.45，同比下跌 15.88%，双周环比下跌 0.54%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 11.54%，同期沪深 300 指数累计上涨 8.45%，累计超额收益-19.99%。双周中证 REITs 全收益指数 946.48，同比下跌 10.6%，双周环比下跌 0.25%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 1.79%，同期沪深 300指数累计上涨 8.45%，累计超额收益-10.24%。双周 REITs 市场交易规模成交量达 3.39 亿份，同比下降 4.24%；成交额达 12.9 亿元，同比下降 27.53%；区间换手率 0.51%，同比-0.23pct。双周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 双周涨跌幅分别为 0.84%、-0.27%、-0.32%、-1.16%、-0.76%、0.54%、0.01%；一月涨跌幅分别为 2.36%、0.16%、-0.57%、-0.59%、0.65%、1.14%、1.18%。 ⚫ 一级跟踪：50 只 REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃 2026 年第 40-41 周，共有 50 只 REITs 基金等待上市，13 只 REITs 基金等待扩募。待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 28 支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容。 ⚫ 风险提示：（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 -14%-7%0%7%14%2025-102026-022026-06中证REITs全收益沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业周报 行业研究 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 18 目 录 1、 基金投资 REITs 按证券投资管理，一级市场持续扩容 ......................................................................................................... 3 2、 市场回顾：中证 REITs 指数双周环比下跌 0.54% ................................................................................................................. 4 2.1、 中证 REITs（收盘）指数双周环比下跌 0.54% ........................................................................................................... 4 2.2、 中证 REITs 全收益指数双周环比下跌 0.25% .............................................................................................................. 5 2.3、 双周跟踪：REITs 市场成交量同比下降 4.24% ........................................................................................................... 6 2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 7.76% .......................................................................................................... 6 3、 分板块表现：双周保障房板块仍领涨 .................................................................................................................................... 7 4、 一级跟踪：50 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃 .............................................................................