地产及物管行业周报：“控供给+促需求”政策发力，二手房和新房成交改善

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 10 月 10 日 “控供给+促需求”政策发力，二手房和新房成交改善 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/10/3-2026/10/9） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比受节假日影响回落。上周(10.3-10.9)34 个重点城市新房合计成交 93.2 万平米，环比-61.4%，其中，一二线环比-61.2%，三四线环比-64.6%。10 月(10.1-10.9)34 城一手房成交同比+32.8%，较 9 月+45.5pct。其中，一二线同比+36.1%，三四线同比+0.8%，分别较 9 月+48.5pct 和+16.5pct。上周 13 城二手房合计成交 39.4 万平米，环比-42.2%；10 月累计成交同比+93.1%，较 9 月+96.7pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 17 万平米，合计成交 45 万平米，对应成交推盘比为 2.66 倍，较前一周有所回落。最近三个月（26 年 7 月-9 月）分别为 1.34、1.23 和 0.71 倍。截至上周末（2026/10/9）15 城合计住宅可售面积为 8261.9 万平米，环比-0.34%。3 个月移动平均去化月数为 22.6 个月，环比+0.76 个月。 ⚫ 主要政策新闻：保利发展 16.7 亿元竞得广州黄埔宅地。土地市场方面，多家房企公布拿地金额、溢价率及所获地块：嘉里建设 43.1 亿港元投得何文田佛光街住宅地；保利发展16.7 亿元（26.6%）竞得广州黄埔区宅地；深圳市龙岗区 7 宗产业用地集中成交，计容建筑面积约 39.3 万平方米；长沙奥体新城一宗商住地以 2.1 亿元成功出让。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企公布 9 月经营数据。经营数据方面，多家房企公布 2026 年 9月单月销售数据及同比：保利置业集团 35 亿元（-10.3%）；绿城中国 94 亿元（-26.6%）；旭辉控股集团6.9亿元（-23.3%）；中国海外系列公司155.8亿元（-22.8%）；中海宏洋 24.7 亿元（-12.1%）；招商蛇口 143.2 亿元（-14.2%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 1.41%，沪深 300 指数下跌 0.93%，相对收益为-0.48%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5位的房地产个股分别为：世联行、中交发展、*ST 数源、大连友谊、沙河股份，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为金地集团、深深房 A、信达地产、万科 A、ST 中珠。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.5%，沪深 300 指数下跌 0.93%，相对收益为0.43%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为58.2/47.7倍；物管 26/27PE 均值分别 19.2/17.0 倍。 ⚫ 投资分析意见：“控供给+促需求”政策发力，二手房和新房成交改善，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，同时 9 月国常会明确研究出台稳地产政策、财政等三部委发布购房贴息政策，供给端收缩下需求端政策开始发力，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共12页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 61%，一二线环比下降61%、三四线环比下降 65% 上周(10.3-10.9)34 个重点城市新房合计成交 93.2 万平米，环比下降 61.4%，较 25 年周均成交 241 万平米下降 61.3%，较本年周均成交 210.1 万平米下降 55.6%。 其中一二线城市合计成交 88.2 万平米，环比下降 61.2%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降 60.4%，较本年周均成交 196.8 万平米下降 55.2%。三四线城市合计成交 5 万平米，环比下降 64.6%，较 25 年周均成交 18.3 万平米下降 72.4%，较本年周均成交 13.3 万平米下降 62.2%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：10 月 34 城月成交同比上升 33%，一二线同比上升36%、三四线同比上升 1% 10 月(10.1-10.9)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 111.3 万平米，较 9 月同期