REITs行业证监会公开募集证券投资基金运作管理办法点评：REITs纳入证券管理，公募增量资金可期

请务必阅读正文之后的重要声明部分REITs 纳入证券管理，公募增量资金可期——证监会公开募集证券投资基金运作管理办法点评REITs证券研究报告/行业点评报告2026 年 10 月 10 日评级：无评级分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn基本状况上市公司数8977行业总市值(亿元)2323.462198.85行业流通市值(亿元)1304.691174.50行业-市场走势对比相关报告1、《粤海双水利枢纽，优质水电赋新能——银华粤海水务水利 REIT 投资价值分析》2026-09-232、《定量解码，REITs 走势由什么驱动？》2026-08-173、《公募 REITs 二季报综述：经营磨底，博弈改善》2026-07-224、《公募 REITs2026 年度策略报告：资产为王，重视节奏》2025-12-115、《2025 年 REITs 三季报综述：运营 仍 在 分 化 ， 博 弈 预 期 改 善 》2025-12-07报告摘要主要事件：2026 年 10 月 9 日，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》（以下简称《运作办法》）及配套规则公开征求意见。此次修订围绕基金投资其他基金作出多项优化，统一了监管口径，把 REITs 视作“证券”来管理，大幅简化投资限制、打通配置障碍。重要内容：完善基金投资其他基金安排。一是将 FOF 成立门槛从 2 亿份、2 亿元降低至 5000 万份、5000 万元。二是允许 FOF 投资 ETF 联接基金，更好发挥 FOF 资产配置功能。三是将非 FOF 基金投资其他基金的比例上限从 10%提高至 30%，支持“固收+”等含权中低波动型产品更多通过股票 ETF 等基金实现增值。四是明确基金投资REITs 按照证券投资进行管理。主要变化：1.旧规则下把 REITs 当成“基金产品”：普通公募买 REITs，要遵守“基金投资其他基金”的比例限制（旧规上限仅 10%）；2.新规明确：REITs 按证券管理，和股票、债券一样，属于“证券品类”。即普通公募（股票型、混合型、固收+等）配置 REITs 时，不再套用“基金投基金”的比例约束，而是按证券投资的规则来。3.配套同步修改：非 FOF 公募投资其他基金的比例上限，由 10%提升至 30%。主要影响投资角度：1.权益/混合型基金：过去没有参与 REITs 市场，现在可将 REITs 作为资产配置工具，对冲纯权益组合的波动；2.固收基金：过去仅有二级债基参与，新规落地后，固收+产品可基于产品风险收益目标，自主提升 REITs 配置比例，作为权益增强备选标的，替代部分高波动股票仓位，优化组合收益波动比；3.FOF 基金：过去受10%上限约束，新规落地后最高比例提升至 30%，可增配 REITs，丰富多资产组合。核算角度：REITs 按证券核算，简化管理人内部估值、风控、信报流程，降低投研运营成本，推动公募机构搭建 REITs 独立投研体系。潜在规模：潜在增量资金或近千亿。1）目前公募基金非货规模 24.3 万亿，我们假设后续配置 REITs 比例在 0.1%-0.5%之间，则其潜在增量规模为 243.1- 1,215.6 亿元。2）目前公募基金投资股票股票 8.8 万亿，我们假设权益替代比例在 0.5%-1%之间，则其潜在增量规模为 441.8-883.6 亿元。综上，《运作办法》明确基金投资 REITs 按照证券投资进行管理或带来千亿级增量资金。投资建议：本次修订是定性层面的松绑，即把公募 REITs 明确认定为证券，消除公募基金配置REITs 时的规则障碍，让公募基金可以按照基金合同里证券资产的规则来配置 REITs，打开权益、固收+、混合基金配置 REITs 的空间，利好 REITs 板块流动性与机构增配空间。前期市场经过较长时间下行，估值已具备较强性价比，目前看 REITs 已具备较强配置属性，建议投资者关注增量资金带来的市场投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、资产基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。风险提示二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。行业点评报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分附件关于就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见的通知为落实《推动公募基金高质量发展行动方案》工作部署，规范公开募集证券投资基金运作，支持权益类基金发展，根据《中华人民共和国证券投资基金法》等有关法律法规，中国证监会对《公开募集证券投资基金运作管理办法》（证监会令第 104 号）及配套规则进行了修订，并在修订基础上起草了《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》《关于实施＜公开募集证券投资基金运作管理办法＞有关问题的规定（征求意见稿）》《证券投资基金信息披露内容与格式准则第 6 号＜基金合同的内容与格式＞（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：意见反馈截止时间为 2026 年 11 月 8 日。中国证监会2026 年 10 月 09 日附件 1：公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）.pdf附件 2：关于实施《公开募集证券投资基金运作管理办法》有关问题的规定（征求意见稿）.pdf附件 3：证券投资基金信息披露内容与格式准则第 6 号《基金合同的内容与格式》（征求意见稿）.pdf附件 4：修订说明.pdf行业点评报告- 3 -请务必阅读正文之后的重要声明部分投资评级说明评级说明股票评级买入预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数涨幅在 15%以上增持预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数涨幅在 5%~15%之间持有预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间减持预期未来 6~12 个月内相对同期基准指数跌幅在 10%以上行业评级增持预期未来 6~12 个月内对同期基准指数涨幅在 10%以上中性预期未来 6~12 个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间减持预期未来 6~12 个月内对同期基准指数跌幅在 10%以上备注：评级标准为报告发布日后的 6~12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。$$LargePositionMessageStart$$$$LargePositionMessageEnd$$重要声明中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本