房地产行业重大事项点评：房贷贴息规模与影响几何

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 10 月 09 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 房贷贴息规模与影响几何 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 事项： 9 月 29 日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，其主要内容有：自 2026 年 10 月 1 日起一年内，经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款（所购住房面积不超过 120 平方米且总价不超过150 万元），财政部门按照贷款本金给予年化 1 个百分点、期限不超过 5 年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为 100 万元。 评论： 一、全国性房贷贴息落地，有望降低购房成本并促进刚性需求释放 财政贴息直接减轻首套购房家庭的利息负担，有助于降低置业成本、推动部分观望需求入市。1）政策有助于缓解首次置业家庭的月供压力，以贷款期限较长的 100 万元商业贷款为例，享受满 5 年贴息，累计最高可减少利息支出近 5 万元；2）补贴由财政承担，有利于在减轻居民负担的同时，维持银行正常的贷款定价；3）政策效果预计主要体现于符合面积和总价门槛的刚需房源，体现对基本住房需求的定向支持，有望稳定市场预期。 二手房受益面大于新房，弱二线及三四线城市受益面大于核心城市。1）根据普睿地产研究数据，50 个典型城市中，总价不超过 150 万元且面积不超过 120 平方米的二手房成交金额占比为 31%，新房仅为 13%；2）分城市能级看，一线、二线、三四线城市符合上述条件的新房成交金额占比分别为 2%、15%、23%，二手房分别为 7%、40%、45%。在部分弱二线及三四线城市，150 万元以内的房源已具备中等偏上的居住品质，政策覆盖面较广，对购房需求的带动作用有望更为明显。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 1 二手房受益范围大于新房、弱二线及三四线城市受益范围大于核心城市 资料来源：普睿地产研究，华创证券，备注：2026 年 1-8 月 50 城数据 二、房贷贴息规模测算：新房与二手房首年合计约 100 亿元 我们以 2025 年新房、二手房成交数据为基础，首先估算符合面积和总价条件的房源成交金额。政策要求单套住房总价不超过 150 万元、建筑面积不超过 120 平方米。测算中，以城市平均房价 1.25 万元/平方米（150 万元÷120 平方米）为分界，识别主要约束条件：均价高于 1.25 万元/平方米的城市，主要受总价约束，按 150 万元以内总价段成交数据测算；均价不高于 1.25 万元/平方米的城市，主要受面积约束，按 120 平以内面积段成交数据测算。 其次，结合首套房占比、首套房中纯商业贷款占比及首付比例，推算符合条件的贷款本金，并按 1%的年贴息率估算财政支出。 1、新房贴息规模测算 考虑数据可得性，我们选取 22 个典型核心城市的 2025 年新房成交数据进行结构分析。22 城 2025 年新房成交金额约 2.7 万亿元，占全国新建商品住宅销售金额的比重约 37%。按上述方法估算，符合总价及面积条件的新房成交金额约 2247 亿元，占样本城市成交金额的 8.4%。 能级150万、120㎡以内新房150万、120㎡以内二手房成交金额占比成交金额占比合计13%31%一线2%7%二线15%40%三四线23%45% 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表 2 22 城 2025 年符合贴息条件的新房成交金额约 2247 亿元，占比 8.4% 资料来源：普睿地产研究，华创证券，注：房价 1.25 万/平米以下的城市，成交占比数据为 2026 年 1-8 月 对于样本外城市，参考普睿地产研究数据，假设符合总价 150 万以下&120 平米以内的新房成交金额占比为 23%，对应成交金额约为（7.33-2.7）万亿元×23%，约 1.07 万亿元。 据此测算，2025 年符合总价 150 万以下&120 平米以内的新房成交金额约 1.3 万亿元，占全国新建商品住宅成交金额的比重约 18%。参考 2026 年前 8 月住宅销售同比下降 13.1%的幅度，推算 2026 年符合上述条件的新房成交金额约 1.1 万亿元（保守预测，假设未来一年成交与 2026 年持平）。假设首付比 35%1，对应贷款本金约 0.73 万亿元，按 1%的年贴息率计算，首年贴息规模约 73 亿元；若依据克而瑞、贝壳研究院、长沙晚报、安居客房产研究院部分城市的数据，进一步考虑首套房占比 60%、首套房中纯商业贷款占比 60%的假设，新房首年贴息规模约 26 亿元。 1 此次贴息单套房最高贴息的贷款额度是 100 万元，按照单套房总价 150 万估算，贷款比例约 66%，近似取首付比 35%估算 2025年新房成交金额（亿元）总价150万以下&120平米以内的成交金额（亿元）总价150万以下&120平米以内的成交占比北京270870.2%上海443410.0%深圳2101150.7%广州24391807.4%杭州1888281.5%宁波944687.2%南京714517.2%苏州775405.2%合肥538275.1%成都219530914.1%重庆91134638.0%武汉96921622.3%长沙6256210.0%西安133520215.1%天津114524621.5%济南5268816.8%郑州72118726.0%厦门492255.1%东莞383379.6%福州282279.5%珠海3906316.2%无锡349205.8%合计2686422478.4% 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 2、二手房贴息规模测算 我们选取 23 个典型城市的 2025 年二手房成交数据进行结构分析。23 城 2025 年二手房成交金额约 1.45 万亿元，按照中指研究院数据，2025 年全国二手房成交金额约 7 万亿，23 城占全国二手房成交金额的比重约 21%。按上述方法估算，150 万总价以下&120 平米以下的二手房成交金额约 3480 亿元，占样本城市成交金额的 24%。 图表 3 23 城 2025 年符合贴息条件的二手房成交金额约 3480 亿元，占比 24% 资料来源：普睿地产研究，华创证券，注：房价 1.25 万/平米以下的城市，成交占比数据为 2026 年 1