物业管理行业2026年中报总结：收入业绩回归稳增，关注高股息物企投资机会

01 / 23 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 深度分析 | 房地产 | 2026/10/09 [Table_Title] 物业管理行业 2026 年中报总结 收入业绩回归稳增，关注高股息物企投资机会 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 收入业绩平稳小幅增长，费用率改善对冲毛利影响，减值规模同比上行。根据公司中报，26 年上半年 28 家板块物企营业收入同比增长 3.6%，毛利润同比增长 0.4%，核心经营净利润同比增长 2.9%，归母净利润同比增长 3.8%，收入业绩总体保持平稳增长，利润增速绝对水平较 25 年有明显放缓。26 年上半年板块整体毛利率为 18.4%，同比下降 0.6pct，同期四费费率 6.5%，同比也下降 0.6pct，费用率的改善幅度基本对冲毛利率下行的影响，26 年上半年核心经营净利率为 11.8%，较 25 年同期基本持平，物业企业核心盈利能力基本保持稳定。26 年上半年减值规模较 25 年同期再次上行，一定程度上影响最终利润规模的表现。26 年上半年收入增速最快的物企是建发物业、滨江服务及华润万象生活（+18.3%、+13.5%、+8.1%），归母净利润增速最快的为绿城服务、建发物业及华润万象（+15.2%、+11.2%、+10.3%），多数龙头物企 26H1 实现收入正增长，归母净利润也有边际改善。 基础物管收入毛利占比持续提升，社区增值服务毛利率边际改善，但以规模为代价。26 年上半年物管公司基础物管收入、毛利占比分别为 74%、62%，较 25 年同期分别提升 1.2pct、0.2pct，三大主业中仅基础物管收入、毛利占比实现正增长，基础物管仍是公司收入业绩基石。毛利率方面，26 年上半年除社区增值服务外，物企各项业务毛利率均有下降，基础物管、非业主增值服务、其他业务毛利率分别为 15.3%、16.8%、25.6%，较 25 年同期分别下降 0.6pct、0.8pct、0.2pct，社区增值服务毛利率则为 31.3%，同比上升 1.1pct，但更多是企业收入规模-利润率的二选一结果，毛利率上行的物企社区增值服务收入普遍下行，社区增值服务毛利率的趋势性回升仍有待物企更多的业务调整。 供应链现金流总体改善，应收结构改善，拨备总体充分。26 年中期 28 家板块物企应收及预付款、应付及预收款较 25 年中期分别增长 35 亿元、65 亿元，完整周期内物企供应链现金流总体仍在改善。截至 26 年中期 28 家板块物企 2 年以上应收账款占比为 23.4%，较 25 年末下降 2.0pct，应收账款减值拨备/应收款原值比例为 24.0%，虽然应收款质量有波动，但物业管理公司多数拨备充分。截至 26年中期滨江服务、保利物业、建发物业 2 年以上应收款占比在 2%以下，管理水平突出，新城悦服务、宝龙商业虽然长账期应收款占比超过 40%，但应收拨备率超过 50%，前期计提较为充分。 分红比例维持 80%以上，板块股息率超过 5.5%。26 年中期 28 家物企中 9 家选择分红，较 25 年同期少 1 家（建业新生活），分红总额 40.9 亿元，同口径同比下降 1.6%，派息规模下降主要由于分红比例下降，分红比例由 25H1 的 84%降至 26H1 的 81%，但总体维持在 80%以上的高分派率。股息水平来看，参考 25 年分红水平，当前板块物企平均股息率（年内总分红/当前市值）为 5.7%，参考wind 一致预期，考虑 26 年可能的分红变动，预计板块物企 26 年平均股息率为 5.6%，其中金茂服务、滨江服务、碧桂园服务 26 年预计股息率在 10%以上，在各红利板块中也具有竞争力。 风险提示。物业管理行业未来基本面表现不及预期，利润率下行，新增收入及业务拓展能力下滑等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 xiemiao@gf.com.cn [Table_DocReport] 相关研究 “929”购房贴息政策点评:超预期的政策，有诚意的转折，控供给+稳需求，促拐点意图明确 2026-10-06 房地产行业:26 年 8 月 REITs 月报:一级市场发行加速，六个月以来行情首次企稳 2026-09-30 房地产开发与服务 26 年第 39 周:北京现房细则正式落地，板块估值强势修复 2026-09-27 -30%-22%-14%-6%2%10%10/2512/2503/2605/2607/2610/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 23 [Table_PageText1] 深度分析 | 房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 7.82 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 46.00 17.77 5.90 4.32 1.60 3.90 保利发展 600048.SH CNY 5.77 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 32.06 20.61 3.95 3.69 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 12.82 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 30.52 15.26 3.65 3.41 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.96 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 6.18 5.46 1.69 1.53 5.30 5.60 滨江集团 002244.SZ CNY 10.21 2026/10/06 买入 12.61 0.77 0.76 13.26 13.43 4.50 5.50 7.60 7.00 中国海外发展 00688.HK HKD 13.55 2026/04/19 买入 15.29 1.11 1.22 10.48 9.53 6.35 6.22 3.10 3.30 中国海外宏洋集团 00081.HK HKD 3.17 2026/03/27 买入 3.52 0.23 0.42 11.83 6.48 4.47 3.03 2.50 4.40 越秀地产 00123.HK HKD 3.31 2026/04/22 买入 5.43 0.01 0.04 284.59 71.15 7.48 5.65