国常会增量政策与房地产新政点评：如何看待近期增量政策的出台？

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 100-1 0 作者： 中诚信国际 研究院 张瀚文 hwzhang@ccxi.com.cn 张 堃 kzhang02@ccxi.com.cn 袁海霞 hxyuan@ccxi.com.cn 【从地方两会看 2025 年中国经济】，地方两会系列二，2025 年 2 月 18 日 【筑底企稳、稳中求进的中国经济】，2024 年宏观经济及大类资产配置分析与 2025 年展望，2025 年 1 月 26 日 【中央经济工作会议的六大看点】，中央经济工作会议点评，2024 年 12 月 10 日 【7 月政治局会议的五大关注点】——2024 年7 月政治局会议点评，2024 年 7 月 31 日 如何看待近期增量政策的出台？ ——国常会增量政策与房地产新政点评 9 月 28 日，国务院常务会议研究部署宏观政策发力提效、促进有效投资有关工作；9 月 29 日，央行、财政部、金融监管总局即同步落地一揽子政策，居民购房贷款贴息、PSL 降息扩围、再贷款增额接踵出台。会议次日即落地，政策响应速度本身释放出较强的稳增长信号，四季度经济冲刺收官阶段，宏观政策逆周期调节力度有望加大。越是经济困难的时候，越需要同步推进改革，推动各经济部门尤其是政府部门扩表，努力完成全年经济社会发展目标任务。 一、从经济运行成效看，为何政策选择在此时出手？ 近两年宏观经济运行均呈现一季度高开、二三季度回落压力增大的趋势，既受到周期性、结构性等因素的制约，也与政策效应边际递减有关。今年二季度以来，投资增速再度转负、消费持续疲软更是进一步加大经济运行的压力，政策发力的紧迫性上升。一是物价中枢虽有所回暖，但有效需求不足的问题仍然突出，社零持续转弱、就业与居民增收基础仍需进一步巩固的同时，投资连续五月负增长，处于过去历史上除特殊时期外的较低水平；二是外部环境复杂多变，中东地缘冲突反复扰动，国际油价 9 月上旬突破 100 美元/桶并一度站上 108 美元，既给石化产业链的生产经营造成压力，也为输入性通胀和海外流动性环境埋下隐患；三是房地产市场局部出现积极变化，一线城市尤其二手住房交易有所企稳，但全国房地产市场仍处于深度调整阶段，地产开工、投资端跌幅持续走阔，1-8 月房地产开发投资同比下降 19.9%；同时，商品房去化仍存在较大压力，8月末全国住宅商品房待售面积约 4 亿平左右，仍处于过往较高水平，部分三四线城市库存去化压力仍然较大，房地产销售偏弱对上下游产业链的拖累尚未明显缓解。 从政策时点看，9—10 月本身就是观察经济运行成效、部署后续政策的重要窗口。一方面，年内前期政策已陆续落地，政策层面对前三季度经济运行情况逐步形成更完整判断。今年前两个季度 GDP 同比分别增长 5.0%、4.3%，2026 年全年经济增长预期目标为 4.5%—5%， www.ccxi.com.cn 热点点评 2026 年 9 月 如需订阅研究报告，敬请联系 中诚信国际品牌与投资人服务部 赵 耿 010-66428731 gzhao@ccxi.com.cn 1 www.ccxi.com.cn 如何看待近期增量政策的出台？——国常会增量政策与房地产新政点评 若希望争取目标上沿 5%左右，在上半年增长 4.7%的基础上，下半年经济增速需要达到约5.3%，四季度仍需要政策进一步发力；另一方面，本轮增量政策在国庆长假前落地，有助于衔接“金九银十”传统消费旺季，尤其房贷贴息等直接作用于居民购房成本的政策，有望在一定程度上放大节日消费和房地产交易的政策效应。距全年收官仅剩一个季度，此时加码逆周期调节，既是稳定四季度经济运行、争取完成全年目标的现实需要，也为“十五五”良好开局夯实基础。 二、国常会定调到增量政策落地，有何新亮点？ 国常会部署存量政策提效与增量政策加码并行，政策基调再次强调“加大逆周期调节”，后续的政策路径进一步清晰。存量政策方面，会议要求加快各类债券发行使用进度，推动“十五五”规划、“六张网”实施方案明确的重大工程尽早开工，政策重点在于提高资金到位率、项目开工率和政策转化效率，四季度实物工作量有望进一步释放。增量政策方面，截至 2025 年末地方债务限额仍有 1.16 万亿元空间，后续有望根据经济形势适时适度盘活专项债结存限额，将存量限额转化为一定规模的实物工作量，其次“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”，稳地产、促增收细则已在路上，叠加“继续研究储备提振内需的政策举措”，政策工具箱远未见底，既是对 7 月底中央政治局会议“及时谋划出台务实管用的增量政策”要求的延续，也体现了政策的连续性、稳定性和可预期性。昨日结构性货币政策工具扩围增量、结构性降息、房地产贴息等政策率先出台，国常会次日即落地，衔接之快并不多见，稳增长意义较为突出： 其一，全国首套房贷款贴息政策是中央财政首次直接补贴商业性住房贷款利息，政策直击居民资产负债表修复，是近年来地产政策的重要突破。本轮政策设置 120 平方米、150 万元总价、首套的适用标准，从面积和总价门槛看，政策覆盖更集中于低总价、中小户型住房，二线及三四线城市覆盖面相对较广，高线城市则更多惠及外围区域和部分二手房市场。中指研究院测算显示，2026 年 1—8 月重点 40 城成交住房中，符合 120 平方米、150 万元以内条件的新房和二手房占比分别约为 33.1%和 55.2%。一方面，贴息直接降低居民购房成本，对缓解三四线高库存压力形成支撑。考虑到二三四线城市公积金贷款额度普遍偏低，部分个体户、自由职业者无法使用公积金，贴息政策对这类群体形成有效补充，是政策主要受益对象，贴息优惠由经办银行在按月收息时自动计算并扣减，能够直接降低购房家庭每期还款压力，提升政策直达性和精准度，是财政资金直达实体经济、稳住房消费的典型优化举措；另一方面，本次贴息采取中央 90%、地方 10%的分担机制，在当前地方化债任务重、土地财政收入收缩、基层财力普遍紧张的背景下，中央承担绝大部分支出，有效避免了稳楼市政策给地方新增刚性财政负担，保障政策能够在全国、尤其是财力薄弱的三四线地区平稳落地。 2 www.ccxi.com.cn 如何看待近期增量政策的出台？——国常会增量政策与房地产新政点评 其二，PSL降息扩围是结构性货币政策加力的重要落点。此次一年期PSL利率下调0.25个百分点至 1.5%，有助于改善中长期项目融资条件、扩大项目收益覆盖空间，让更多低收益、长周期项目能够达到可支持门槛；同时将“六张网”建设纳入 PSL 支持领域，与国常会部署的重大工程衔接，为重点基础设施提供长周期、低成本、可预期的资金保障。回看 PSL 的政策演进，其自 2014 年创设之初即主要服务于棚户区改造，随后逐步扩展至重大水利、地下管廊等基础设施领域，并在 2015 年棚改货币化推出时期成为支持三四线城市去库存的重要准财政工具，此次扩围延续服务重点领域、撬动有效投资的政策功能，进一步适应“十五五”时期基础设施建设从传统领域向新基建转型的需要，并有望与财政贴息等工