房地产行业828细则跟踪：二三线城市细则或呈现更多灵活性

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 二三线城市细则或呈现更多灵活性 ——828 细则跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 10.50 买入 越秀地产 123 HK 5.63 买入 新城控股 601155 CH 19.91 买入 建发国际集团 1908 HK 20.90 买入 绿城中国 3900 HK 9.75 买入 城投控股 600649 CH 5.83 买入 绿城服务 2869 HK 6.09 买入 中国金茂 817 HK 1.92 买入 华润万象生活 1209 HK 54.08 买入 新鸿基地产 16 HK 152.86 买入 中国海外发展 688 HK 18.54 买入 招商蛇口 001979 CH 10.30 买入 建发股份 600153 CH 11.79 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 华润置地 1109 HK 37.92 买入 招商积余 001914 CH 11.44 买入 滨江集团 002244 CH 11.64 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 10 月 08 日│中国内地 动态点评 截至 10 月 8 日，北京、上海、广州、武汉相继发布住房销售制度改革细则。我们认为相较于北上广方案，武汉提供了更多灵活空间，未来二三线城市细则灵活性或普遍优于北上广，有助于缓冲销售制度改革对于房企和行业的影响。总体上，我们认为市场对于销售制度改革的反应已相对充分，未来将重新聚焦房地产量价复苏进程，供（销售制度改革）需（房贷贴息）两端的双重优化或将推动更多城市房价加速筑底。我们对于地产板块转向积极，重点推荐更能适应新模式的房企：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、建发股份、绿城中国、中国金茂、越秀地产、城投控股、龙湖集团、新城控股等；2）头部二手房经纪商；3）头部港资房企：太古地产、新鸿基地产；4）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 北上广方案：订立一线城市范本 北上广方案相对类似，在新老划断、土地分期方面给予一定空间，但在新项目预售条件和资金监管、竣备条件等方面空间较小。具体来看：新老划断方面，三城均对 828 前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目作出过渡性安排，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27 年底前可按原预售条件执行。土地分期方面，三城均要求 30 天内缴纳不低于总价款的 50%，余款最长两年内缴清。新项目预售条件和资金监管方面，三城均要求单体建筑应完成主体结构封顶（北京额外要求取得相关单位验收记录），京沪明确要求预售资金全额、全过程监管，三城均未提及保函置换。竣备条件方面，三城均未做出优化，仅广州提出支持项目分期分栋开发。 武汉方案：给予更多灵活空间 相对于北上广，武汉方案在多个方面提供了更多灵活性。新老划断方面，武汉允许 26 年底前纳入智能建造试点/认定为装配式建筑的项目，26 年底前取得工规证和施工证的，可按原预售条件+预售资金监管政策执行。土地分期方面，武汉允许半年内缴纳不低于 50%，余款最长两年内缴清。新项目预售条件和资金监管方面，武汉单体建筑主体结构封顶条件有所放松，且明确提及“新项目保函置换政策另行制定”，为后续保函置换预售监管资金留下空间。竣备条件方面，武汉支持项目按最小单元分批竣工备案，且可按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续。此外，武汉对于销售制度改革后的潜在流程堵点进行优化，例如完善现房销售抵押注销、开展分户土地使用权集合设定抵押试点等。沿用《量化测算住房销售制度改革对房企和行业的影响》（26.9.13）中的模拟项目，武汉细则下，我们预计现售项目股东IRR 有望从 5.6%提升至 11.6%，较旧预售（18.0%）的降幅收窄至 36%。 二三线城市灵活性或普遍优于北上广 我们认为土地分期、竣工周期缩短等有望显著缓冲销售制度改革带来的影响，而保函置换、税务优化等也将提供一定助力。总体来看，四城细则均能带来一定缓冲，武汉空间相对更大，我们预计其它城市也将陆续跟进，且二三线城市灵活性或普遍优于北上广。而即便是北上广，我们认为执行端亦不排除在竣备认定、保函置换、税负等方面存在优化可能。 风险提示：测算与实际存在偏差，地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (31)(21)(10)111Oct-25Feb-26Jun-26Sep-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 北京、上海、广州、武汉住房销售制度改革细则 城市 新老划断 土地分期 预售条件 预售资金监管 现房销售定金 竣备节点优化 其它主要优化 北京 1、828 前已取得（含部分取得）工规证的项目，按原预售条件+原预售资金监管政策执行； 2、828 前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，区政府确保能交付的，在加强预售资金监管后，可在 27 年底前按原预售条件执行； 3、828 前已拿地的历史遗留问题项目，经区政府评估风险后，参照在途项目执行 30 天内缴纳不低于总价款的50%，余款两年内缴清；不计利息 单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》 项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管；具体预售资金监管办法另行印发 不超过 1% 未提及 加大开发贷款支持力度 上海 1、828 前已取得（含部分取得）工规证的项目，按原预售条件+原预售资金监管政策执行； 2、828 前已拿地但未取得工规证的项目，区政府确保能交付的，在加强预售资金监管后，可在 27 年底前按原预售条件执行； 3、828 前已发布出让公告但在之后拿地的项目，在 27 年底前上市，按原预售条件+新预售资金监管政策执行 30 天内缴纳不低于总价款的50%，余款一年内缴清；按规定程序决策后，可再延长一年；不计利息 单体建筑应完成主体结构封顶 项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管 不超过 3% 未提及 加大开发贷款支持力度，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资 广州 1、