地产行业周报：节前房贷贴息落地，假期成交同比改善

1节前房贷贴息落地，假期成交同比改善证券研究报告2026年10月7日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：多地发布现房销售实施细则，明确标准同时降低行业冲击。北上广汉相继公布“8.28新政”落地细则，在明确封顶/定金/等标准同时，对符合不同条件的存量地产项目分类处理，新老划断避免一刀切。同时以武汉为例，通过土地分期、分批分阶段竣工、拿地即开工、保函置换等政策降低房企过渡期资金压力。随着各地政策执行路径逐步清晰，对于增量项目，回款周期拉长背景下预计短期房企投资仍将维持谨慎，且更聚焦确定性更高的核心地段低密地块；对于存量项目，尽管各地分类执行，但由于“8.28新政”后取得预售项目均需竣工方可发放按揭，加快施工周期尽快竣工备案仍是重中之重，同时不排除房企对高首付/全款客户适度价格折扣加快回款。 房贷贴息靴子落地，利好低总价刚需市场。9月29日财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对满足特定条件（首套且面积不超120平、总价不超150万）对象购房贴息1%，不超过5年，2026Q2全国商贷利率为3.05%，若考虑本次贴息1%，相当于优惠利率近三分之一，前5年利率将降至2.05%，已低于2026年8月的百城住宅租金收益率（2.45%），预计将对低总价刚需市场形成一定支撑。同时本次贴息落地进一步打开未来政策空间，公积金存贷利率下调/贴息范围扩大与期限延长等或值得期待。 投资建议：随着各地政策细则陆续出台，实际执行相比此前预期留有缓冲空间（如项目分类执行、分期备案竣工等），叠加房贷贴息带来的政策呵护，前期由于现房销售带来的过度悲观预期有望逐步修正。短期来看，贴息政策有望进一步降低居民置业成本，提升首次置业家庭的入市意愿，叠加现房销售带来的短期供应减少，有望进一步加速存量库存去化，加速楼市的止跌企稳，中期来看，资金、运营及产品力强的房企更能在商品房销售制度变革的浪潮中扩大优势，看好华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等房企，以及优质经纪公司贝壳。政策环境监测：中央推行居民购房贷款贴息，上海、广州、武汉出台商品住房销售制度改革地方实施意见。市场运行监测：1）国庆新房、二手房成交同比改善。国庆假期（10.1-10.6）可比22城新房日均成交588套，较上年国庆增长11%；北上深二手房日均成交181套，较上年国庆增长4.1%。2）库存边际回落，去化周期20.7个月。截至2026年10月6日，16城取证库存8352万平，较9月25日降1.3%，去化周期20.7个月。资本市场监测：9.28-9.30申万房地产板块涨3.52%，跑赢沪深300（-1.84%）；国庆期间（10.2-10.6）内房股指数跌2.55%，主流港资房企普遍下跌。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年10月6日股息率4.5% 2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店4-8个，利于租金稳定增长建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比84%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年10月6日，最新股息率6.5% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年10月6日仅0.31倍PB，股息率3.7%，2026年以来涨10.4% 26H1末在手货值86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年10月6日）/2025年销售额比为10%，截至2026年10月6日PB 0.4倍，2026年跌25.6%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测4来源：上海住房城乡建设管理公众号，中国人民银行网站，广州市住房和城乡建设局网站，武汉市住房和城市更新局网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年9月28日 上海出台商品住房销售制度改革地方实施意见2026年10月1日 武汉印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见2026年9月29日 财政部 央行 金融监管总局发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知2026年9月30日 广州印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：2026年国庆假期选取2026.10.1-2026.10.6，其余年份为完整假期；新房可比22城为北京、上海、深圳、广州、武汉、苏州、成都、青岛、东莞、宁波、福州、大连、佛山、扬州、惠州、温州、芜湖、韶关、江阴、江门、莆田、舟山2020年1月10日国庆成交：新房、二手房同比改善国庆假期北上深二手房日均成交套数国庆假期可比22城新房日均成交套数点评：国庆假期（10.1-10.6）可比22城新房日均成交588套，较上年国庆增长11%；北上深二手房日均成交181套，较上年国庆增长4.1%，其中北京、上海、深圳二手房日均成交分别为17套、150套、14套，较上年国庆分别下降16.3%、增长5.9%、17.9%。0501001502002503003502023202420252026套日均成交02004006008001,0001,2001,40020222023202420252026套日均成交市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：边际回落，去化周期20.7个月点评：截至2026年10月6日，16城取证库存8352万平，较9月25日降1.3%，去化周期20.7个月。16城商品房取证库存及去化月数0510152025306000650070007500800085009000950010000105001100023.5.1223.7.28 23.10.13 23.12.29 24.3.1524.5.3124.8.1624.11.125.1.1725.4.425.6.2025.9.525.11.2126.2.626.4.2426.7.1026.9.2516城库存去化月数（右）万平月7资本市场监测2020年1月10日9.28-9.30申万房地产板块涨3.52%，跑赢沪深300（-1.84%）；当前地产板块PE（TTM）17.6倍，高于沪深300的13.2倍，估值处于近五年57.9%分位。板块涨跌排序资料来源：Wind，平安证券研究所行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图3.52%