REITs行业26年10月配置建议：二级市场对一级供应放量钝化，“类期权”配置价值凸显

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业定期报告 2026 年 10 月 07 日 推荐（维持） —— REITs 26 年 10 月配置建议 周期/REITs • 一、二级市场要点：（1）二级：9 月中证 REITs 全收益指数呈“U 型”走势，全月累计-0.3%；月初连续下跌 3 个交易日后横盘震荡至月中，下半月震荡修复、或受益于长端利率下行。（2）一级：在 7-8 月连续两月询价未现后，9 月单月询价 11 单、创有史以来新高，询价结果呈两极分化（估值显著低于可比二级的项目实现百倍认购和高溢价率发行，而与二级估值差有限甚至倒挂的项目则仅取得个位数认购倍数和折价发行）但整体认购热度较上半年回落；个券打新延续亏损趋势且亏损幅度扩大（9 月仅 1 单北京国资 REIT 上市，上市首日/4 日累计涨跌幅分别-11%/-14%），主因其一级定价大幅高于可比二级。 • 基本面：26Q2 各板块可比样本 EBITDA（26Q2 同比增速中位数，较 Q1 变动）：消费（+8%，-1 PCT），保租房（+3%，-5 PCT），市政环保（+1%，-14 PCT），交通（-2%，-4 PCT），仓储物流（-12%，0 PCT），产业园（-17%，-3 PCT），能源（-22%，-10 PCT）。往后看，保租房基本面或保持稳定；消费板块零售额或受宏观和行业 beta 影响而出现下行压力，租金或滞后零售额反应，同时少数优质消费 REITs 或存在幸存者偏差、维持强者恒强特征。 • 估值：26 年 9 月末，产权派息率/经营权 IRR 平均分别 5.0%/4.8%，与 10Y 国债收益率的利差分别位于历史 100%/59%分位。具体来看：（1）全局方面：全市场 P/NAV 平均 1.0 倍（历史 24%分位）；（2）产权 REITs 方面：派息率平均 5.0%，与 10Y 国债利差 328 bps（历史 100%分位）。从与 10Y 国债利差来看，产业园/仓储物流估值位于历史最低附近（办公类产业园/厂房类产业园/仓储物流派息率 6.1%/5.6%/5.3%，利差均在 100%分位），但基本面角度暂未看到明显反转信号、部分标的或仍存在“估值陷阱”；IDC/保租房/消费估值低于历史中枢（IDC/市场化保租房/非市场化保租房/消费派息率 4.0%/3.4%/3.0%/4.5%，利差 在 85%/80%/75%/67% 分 位 ） ； 商 业 不 动 产 中 零 售 / 办 公 派 息 率 分 别4.7%/5.2%；（3）经营权 REITs 方面：中债 IRR 平均 4.8%，与 10Y 国债利差309 bps（历史 59%分位），其中，高速/能源/市政 IRR 分别 6.5%/3.2%/2.7%。 • 配置建议： 二级市场：考虑到（1）虽然当前绝对估值不便宜（全市场平均 P/NAV 仍有 1倍），但收益率相对 10Y 国债的利差已走扩至历史较阔位置，或已部分定价基本面压力，产权派息率/经营权 IRR 平均分别 5.0%/4.8%，与 10Y 国债利差分别为 328 bps（历史 100%分位）/309 bps（历史 59%分位）；（2）结合市场对供给放量的反应呈现钝化（9 月询价单量创历史新高，但二级并未大跌）以及低换手率（9 月全市场平均日均换手率仅 0.31%，历史 11%分位），推测当前市场筹码或以配置盘为主；综合判断在无重大利空情况下短期出现进一步显著抛压的概率或相对较低，市场或对正向催化的敏感度更高，REITs 资产或开始具备“类期权”配置价值。可关注的潜在正向催化，包括（1）增量资金入市预期增强，（2）长端利率进一步下行预期增强，（3）权益市场成长股回报率下降、红利股关注度提升等。标的层面，继续关注估值处于历史低位、短期现金流相对稳定的 IDC板块，拥有运营 alpha 的消费龙头【华润消费】【大悦城消费】【唯品会消费】，能源龙头【国家电投】等。 一级市场：一二级估值差较窄甚至倒挂，建议一级参与范围进一步聚焦，其中，战配关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差相对较宽的标的，如【上实租住】【温州水利】【华润商业】【凯华商业】【陶邑消费】等；打新建议缩圈至高安全垫标的，如【华润电力】【招商商业】等。 • 风险提示：REITs 基本面改善不及预期，REITs 流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，一级市场持续“破发”等。 行业规模 公募 REITs 上市数（只） 89 总市值（亿元） 2321 行业指数 1m 6m 12m 绝对表现 -0.7% -6.3% -10.6% 相对表现 4.8% -3.3% -4.5% 资料来源：Wind、招商证券 相关报告 1、《发行节奏和基本面观望或对冲8·28新 政 带 来 的 不 动 产 欠 配——REITs 26 年 9 月配置建议》2026-09-02 2、《维持“强基本面低估值”主线，供应端关注挂网节奏——REITs 26 年 8月配置建议》2026-08-06 3、《二级估值压制因素减弱，优选强基本面低估值标的——REITs 26年 7 月观点及配置建议》2026-07-13 孔嘉庆 S1090524100004 kongjiaqing@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 梁宇 研究助理 liangyu1@cmschina.com.cn 二级市场对一级供应放量钝化，“类期权”配置价值凸显 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 一、二级市场要点 二级价格：中证 REITs 全收益指数先抑后扬，全月累计-0.3%。具体而言： • 月初前三个交易日指数连续下跌（9 月 1 日-3 日，指数累计-1.5%），延续上月末调整态势，或主要受产业园板块拖累（上月快速反弹，本月初回吐获利）：8 月下旬产业园板块强势反弹，8 月 15 日-30 日板块平均上涨 11%，短期涨幅较大但基本面或缺乏上涨支撑、估值也或存在分歧，因此在 8 月末、9 月初，部分交易性资金开始兑现收益，带动板块回调并拖累指数本月初表现。 • 横盘震荡至月中，下旬震荡修复（9 月 15 日-30 日，指数累计+1.5%），月底修复或受益于长端利率下行：9月中旬起，10Y 国债收益率进一步走低（9 月 11 日-29 日累计下降 2.3 bp 至 1.667%，来到年内利率最低点），对下旬 REITs 估值修复提供支撑。 二级流动性：26M9，REITs 全市场日均成交额 3.5 亿元，日均换手率 0.31%（历史 11%分位），较上月（0.42%）转弱，反映市场交易热度偏冷，月初下跌和月末反弹阶段均未见放量。 图 1：全局行情：26M9 REITs 全收益指数累计下跌 0.3% 资料来源：