房地产行业点评报告：929政策十一期间效果如何？

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2026 年 10 月 07 日 929 政策十一期间效果如何？ ——行业点评报告 事件 9 月 29 日个人住房贷款贴息政策落地（财金〔2026〕95 号），10 月 1 日起对首套、120 ㎡以下、总价 150 万以下住房按贷款本金年化 1pct 贴息。我们基于 iFinD 高频网签数据，采用三年可比固定样本，点评 2026 年 10 月 1–6 日 23 城成交数据；基期为 2024/2025 年 10 月 1–7 日，以日均口径修正天数差异。 投资要点 ❑ 新房销售 2026 年十一期间三级城市日均全线增长 一线（4 城）2026 年 10 月 1-6 日期间成交 1880 套、18.65 万㎡，套数同比 2025 年 -4.8%、面积 +13.4%，较 2024 年 +17.3%/+23.7%，日均套数 313 套创三年同期新高。具体来看，北京市成交套数和面积显著走强，领跑一线：北京 834 套、9.05 万㎡，同比 +116%/+100%。同期，上海成交套数同比-26.0%、广州 -36.0%、深圳 -43.3%。从成交套均面积来看，假期间北京成交套均面积 108.5㎡，较 2025 年 117 ㎡下降 7.3%，但套均面积来看上海、广州、深圳套均面积均较 2025 年同比增长，上海 112.6 ㎡（yoy+16.2%）、广州 79.3 ㎡（yoy+28.7%）、深圳 108.2 ㎡（yoy+7.9%）。我们认为，北京十一领跑和 2026 年 8 月限购松绑+公积金上限提升后迎来第一个小长假有关。由于 929 政策主要面向总价 150 万以下、面积 120 平以下的房屋进行贴息，我们认为从十一假期数据来看一线城市929 政策效果并不显著，更多是自身改善性需求的释放。 二线（9 城）2026 年 10 月 1-6 日期间成交 1462 套、18.18 万㎡，同比 +7.1%/+6.5%，日均套数同比 +25.0%，为三级城市中最高。其中宁波 216 套、3.02 万㎡，同比 +173%/+200%，居样本城市增幅之首；武汉 625 套、7.61 万㎡，同比 +22.5%/+17.7%，规模与增速兼备；青岛成交套数同比+9.6%、苏州 +39.4%、温州 +11.9%。从套均面积来看，二线城市套均面积基本稳定，部分城市套均面积较 2025 年小幅增加，青岛套均面积同比-22%达到 113.6 ㎡，温州和武汉套均面积下降了 4~6%左右，达到 121~122 ㎡。从成交套均面积来看，我们认为部分二线城市受益于 929 政策，成交放量的同时成交套均面积降低，刚需释放。 三线（4 城）2026 年 10 月 1-6 日期间成交 467 套、3.90 万㎡，套数同比 +3.3%、面积 -5.2%，日均套数同比 +20.5%、较 2024 年 +58.8%，整体呈现低基数下修复显著的特征。其中，江门 391 套、2.94 万㎡占三线总量 84%，套均面积 75㎡，遵义 40 套、同比 +66.7% ，套均面积 120 ㎡，这两个城市弹性最大。 需注意的是，本次三线城市样本有限。 ❑ 二手房销售：一线缩量回归常态，二线可比口径显著回暖 一线城市（北京、上海、深圳，3 城口径完整）：2026 年 10 月 1–6 日二手住宅累计成交 839 套、6.92 万㎡；同比 2025 年同期（970 套、7.76 万㎡）套数 -13.5%、面积 -10.8%，较 2024 年同期政策脉冲高点（2320 套、18.70 万㎡）低约六成，属高基数后的正常化回落——日均口径下 2026 年为 139.8 套/日，与 2025 年的 138.6 套/日基本持平（+0.9%），实际并未走弱。套均面积 82.5 ㎡，同比 +3.1%，结构稳定。城市分化：深圳 84 套、同比 +27.3%， 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 相关报告 1 《购房贴息全国落地，财政直达首套刚需》 2026.09.30 2 《超 20 城落地房贷贴息，延续扩围可期》 2026.09.23 3 《现房销售制度点评：信心修复与模式转型的制度性变革》 2026.08.28 行业点评 http://www.stocke.com.cn 2/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 但套均降至 84.0 ㎡（-3.0%），放量集中于中小户型，存量刚需回流；上海 652 套、-16.4%，套均 80.4 ㎡（+2.9%）；北京 103 套、-16.9%，套均升至 94.2 ㎡（+7.2%）。 二线城市（可比口径 4 城：佛山、青岛、苏州、大连）：累计成交 385 套、4.37 万㎡；同比 2025 年（295 套、3.23 万㎡）套数 +30.5%、面积 +35.2%，较 2024 年（335 套、3.59 万㎡）套数 +14.9%、面积 +21.7%；日均 64.2 套/日，同比 2025 年 +52.4%。二线城市二手房套均面积 113.5 ㎡，同比 +3.7%、较 2024 年 +5.9%，成交向大面积段倾斜，改善需求在存量市场释放。其中佛山 266 套、+21.5%，套均 119.2 ㎡（+7.7%），量与套均双升；青岛 98 套、+40.0%，套均 105.8 ㎡（-0.3%）持平；大连 19 套，同比由零转正；苏州仅 2 套、-66.7%，样本过小不作解读。佛山、青岛均为低总价城市，大量二手房源落在 929 贴息范围内（≤120 ㎡、≤150 万），我们认为二线城市二手房 2026 年十一期间成交套数和面积同比 2025 和 2024 均为正增长，或受 929 政策影响。 ❑ 投资建议：我们认为，整体来看 2026 年十一期间各线城市成交数据均有可圈可点之处，新房整体及二线二手房成交表现好于 2025 年，一线二手房回归常态。部分城市刚需释放或受 929 政策利好，一线城市则更多受自身改善性需求释放支撑。投资标的方面，我们继续看好贝壳和华润置地，建议关注中国海外宏洋。 ❑ 风险提示：网签滞后导致假期数据偏离真实需求；部分城市指标缺失或停更；低基数放大同比读数。 行业点评 http://www.stocke.com.cn 3/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票投资评级说明 以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.买 入 ：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上； 2.增 持 ：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％； 3.中 性 ：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动； 4.减 持 ：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。 行业的投资评级： 以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.看 好 ：行业指数