地产及物管行业周报：中央财政首次贴息房贷，京沪穗汉落地现房细则

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 9328行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 10 月 07 日 中央财政首次贴息房贷，京沪穗汉落地现房细则 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/9/26-2026/10/02） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：21 城国庆假期新房成交同比+25.1%。上周(9.26-10.2)34 个重点城市新房合计成交 242.3 万平米，环比+8.7%，其中，一二线环比+7.4%，三四线环比+37.3%。9 月(9.1-9.30)34 城一手房成交同比-12.1%，较 8 月-4.4pct。其中，一二线同比-11.8%，三四线同比-16.9%，分别较 8 月-4.9pct 和+3.6pct。国庆 6 天（26/10/1-26/10/6）21 城新房合计成交 42 万平，较 2025 年同期上涨 25.1%，较2024 年同期下降 6.9%。上周 13 城二手房合计成交 66.8 万平米，环比-35.3%；9 月累计成交同比-3.9%，较 8 月-3.1pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 26 万平米，合计成交 123万平米，对应成交推盘比为 4.78倍，较前一周回升。最近三个月（26年 7-9月）分别为1.34/1.23/0.71倍。截至上周末（2026/10/2）15城合计住宅可售面积为8291.6万平米，环比-1.16%。3 个月移动平均去化月数为 21.9 个月，环比+0.52 个月。 ⚫ 主要政策新闻：房贷贴息聚焦首套刚需，京沪穗汉接力落地现房细则。宏观方面，国务院研究出台稳地产及促就业增收措施；财政部等三部门明确实行首套房商贷贴息：使用新发放贷款购买首套住房、房屋面积 120 平及以下、房屋总价低于 150 万元的，按年化1%贴息，单户贴息贷款本金上限 100 万元；因城施策方面，上海、广州及武汉等地陆续出台商品房销售制度改革意见，有序推进现房销售，明确土地价款允许分期缴纳。其中，上海土地款分期首月 50%，余款 1-2 年内付清、不计利息，且现房销售购房定金不超过 3%；土地市场方面，多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：招商蛇口与滨江集团等联合以 64.2 亿元（24.4%）竞得上海闵行古美地块，另以联合体形式 29.2 亿元（21.5%）竞得上海杨浦宅地，并以 4.1 亿元摘天津武清宅地；滨江集团以 18.7 亿元（23.1%）竞得杭州萧山市北地块；绿城中国以联合体形式 9.5 亿元（33%）竞得杭州双桥宅地；华润置地以 14.3 亿元底价摘得佛山顺德地块。 ⚫ 公司动态跟踪：领展出售澳洲项目物业 50%信托权益。融资担保方面，领展房产基金正式完成了对其澳洲悉尼 100 Market Street 物业 50%信托权益的出售；华发股份拟由关联方华金担保为其提供不超过 10 亿元的工程款担保，并由公司向其提供相应反担保。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 3.52%，沪深 300 指数下跌 1.84%，相对收益为 5.36%，板块表现强于大市，在 31个板块排名中排第 1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：深物业 A、滨江集团、陆家嘴、信达地产、金地集团，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为华远控股、世联行、*ST 中迪、华丽家族、黑牡丹。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 0.54%，沪深 300 指数下跌 1.84%，相对收益为2.38%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 58.8/48.1 倍；物管 26/27PE 均值分别 18.9/16.8 倍。 ⚫ 投资分析意见：中央财政首次贴息房贷，京沪穗汉落地现房细则，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，同时 9 月国常会明确研究出台稳地产政策、财政等三部委发布购房贴息政策，供给端收缩下需求端政策开始发力，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设； 4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 9%，一二线环比上升7%、三四线环比上升 37% 上周(9.26-10.2)34 个重点城市新房合计成交 242.3 万平米，环比上升 8.7%，较 25 年周均成交 241 万平米上升 0.5%，较本年周均成交 212.7 万平米上升 13.9%。 其中一二线城市合计成交 228.9 万平米，环比上升 7.4%，较 25 年周均成交 222.8