房地产行业“929”购房贴息政策点评：超预期的政策，有诚意的转折，控供给+稳需求，促拐点意图明确

01 / 14 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 行业专题研究 | 房地产 | 2026/10/06 [Table_Title] “929”购房贴息政策点评 超预期的政策，有诚意的转折，控供给+稳需求，促拐点意图明确 [Table_IndustryEn] Property [Table_Author] 郭镇 邢莘 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003639 021-38003638 guoz@gf.com.cn xingshen@gf.com.cn 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary] “929”购房贴息政策超预期。9 月 29 日，财政部、央行、金管局发文，针对新发放的首套房商贷，满足 120 平以内、150 万元以内的住房，按照年化 1 个百分点、期限不超 5 年进行贴息支持，单户规模上限 100 万元（每年 1 万元）。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，距离上一次中央大规模动用中央财政资源，补贴居民购房能力（15 年棚改货币化）已超过 10 年，意义重大。新房+二手房一起补贴，代表中央的意图是整体“提振需求”以及“稳定价格”。“828 新政”叠加“929 新政”，稳定市场的政策思路逐步清晰，“控供给+稳需求”，这一组合操作，会加速市场价格企稳的速度，扩大价格企稳的城市范围。此外，贴息政策有升级空间，虽有总价限制，但政策都有延展性，纳入工具箱的政策会反复使用。 报告财政资金需求测算：贴息成本为 214 亿元/年，5 年累计对应 1068 亿元。根据克而瑞 121 城 26 年 1-8 月的统计，符合“120 平以下、150 万元以下”的新房面积占比 32.6%，二手房面积占比 57.9%。金额方面，符合“120 平以下、150 万元以下”的新房金额占比 17.7%，二手房金额占比38.2%。26 年基于前三季度表现，我们预估全年新房+二手房成交金额约 13.6 万亿，其中新房 6.4 万亿，二手房 7.2 万亿。结合总量，即可得到929 新政影响的交易范围，26 年预计符合“120 平以下、150 万元以下”的总交易金额为 3.9 万亿元（占比 29%），其中新房 1.1 万亿元（占比 18%）+二手房 2.7 万亿元（占比 38%）。面积口径影响总交易面积为 6.5 亿平（占比 46%），其中新房 2.1 亿平（占比 33%）+二手房 4.4 亿平（占比58%）。关于财政贴息成本，还需要考虑两个参数，一是首套房占比（85%），二是平均贷款成数（65%）。符合“120 平以下、150 万元以下”的总交易金额为 3.9 万亿元，再结合首套房占比 85%、贷款比例 65%、贴息 100bp 对应贴息成本为 214 亿元/年，5 年累计对应 1068 亿元。 新政将加速市场企稳节奏。第一，需求可能在贴息作用下，提前集中释放，从而造就短期供需快速改善的契机。第二，短期租售比均衡，激发租房群体购房行为转化。根据 Wind，全国 137 城平均租金回报率为 2.61%，房价 3 万以内的城市，租售比普遍高于 2.2%。若贴息后贷款利率降到2.0%左右，对于很多租房群体存在转化居住购买行为的可能性。第三，新政加速市场企稳节奏。截至 26 年 8 月，重点 19 城新房、二手房平均去化周期为 21.3、15.3 个月，新二手房加总的去化周期为 17.1 个月，假设库存水平不变，需求提升 43%可使整体去化周期降到 12 个月以内。 投资建议。第一，哪些企业受益大？根据公司年报，房企低总价货值占比从高到低依次是中海宏洋（83%）、龙湖集团（58%）、新城控股（79%）、保利发展（52%）、万科 A（47%）、绿城中国（40%）、华润置地（38%）、中国金茂（37%）。第二，需求端贴息会加速市场价格企稳的速度，利于企业盈利改善。第三，26 年 9 月，主流开发企业扣除非开发影响后的权益销售（TTM）为 0.25X，假设长期稳态 PE 为 8X，那么当前主流房企市值隐含的净利率为 3.1%，估值存在较大修复空间。中央稳内需的措施意图明确，战略打法清晰，强化“稳房价”， 建议积极参与。 风险提示。现房销售政策出台，短期加剧现金流压力。融资渠道或收紧。房企销售中枢或下滑。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产行业:26 年 8 月 REITs 月报:一级市场发行加速，六个月以来行情首次企稳 2026-09-30 房地产开发与服务 26 年第 39 周:北京现房细则正式落地，板块估值强势修复 2026-09-27 房地产开发与服务 26 年第 38 周:板块交易情绪好转，高频成交连续三周增长 2026-09-21 [Table_PageText0] 行业专题研究 | 房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 保利发展 600048.SH CNY 5.77 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 32.06 20.61 3.95 3.69 1.10 1.70 招商蛇口 001979.SZ CNY 7.58 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 44.59 17.23 5.72 4.19 1.60 3.90 滨江集团 002244.SZ CNY 10.14 2026/01/11 买入 13.28 1.12 1.24 9.05 8.18 3.74 3.55 10.50 10.50 新城控股 601155.SH CNY 12.87 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 30.64 15.32 3.67 3.42 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.82 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 6.08 5.38 1.66 1.50 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.92 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 -3.40 - - 2.91 -33.50 -2.50 中国海外发展 00688.HK HKD 12.86 2026/04/19 买入 15.29 1.11 1.22 9.89 9.00 5.99 5.87 3.10 3.30 中国海外宏洋集团 00081.HK HKD 3.08 2026/03/27 买入 3.52 0.23