房地产开发行业点评：贴息靴子落地，有限力度的惠民生定向刺激

证券研究报告 | 行业点评 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 贴息靴子落地，有限力度的惠民生定向刺激 事件：9 月 29 日，财政部发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知。 贴息政策针对首套、刚需；主要覆盖一线外围/远郊区域新房及小部分二手房，二线部分新二手房和三四线城市的大多数房源 根据政策原文，本次贴息的支持对象上需同时符合以下条件：1.购买首套住房，不包括使用新发放商业性个贷置换存量贷款；2.购置 120 平（含 120平）&150 万元( 150 万元)以内住房。 我们认为政策针对性较强，聚焦首套刚需。一是通过在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，在有限的中央财政补贴下通过减轻月供压力支持普通家庭新购中小套型、较低价位的刚性住房需求。二是“120 平&150 万元以内”的总面积及总价段限制也基本把一线排除在外。根据中指数据，2025年重点 40 城符合条件的住房成交占比 33.6%，二手房符合条件的住房成交占比 56.3%；2026 年 1-8 月，重点 40 城成交的住房中，符合条件的新房占比 33.1%、二手房占比 55.2%，其中样本一线/二线/三四线新房分别占比 7.8%/36.3%/44.3%，样本一线/二线/三四线二手房分别占比27.4%/62.9%/59.8%，因此本次贴息政策主要覆盖一线外围/远郊区域新房及小部分二手房，二线部分新二手房和三四线城市的大多数房源。 政策测算五年贴息约 600 亿元，个人最多累计减少付息近 5 万元，有望带动边际成交量上行 贴息标准上，政策规定符合条件的首套住房商业性个贷财政部门按照贷款本金给予年化 1%、期限不超过 5 年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为 100 万元。且政策自 2026 年 10 月 1 日起实施，实施期限暂定 1 年。此外，根据通知，对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。 量化影响来看，①截至 2026Q2，央行数据显示全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.06%，在给予 1%贴息的基础上，购房者在补贴期限内实际承担的平均利率水平将降至 2.06%，相当于优惠了利率的三分之一。②对于一笔长期限的 100 万元商业性个人住房贷款，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近 5 万元。③2025 年房地产企业个人按揭贷款 12852 亿元，我们推算 2026 年新、二手房商业按揭贷款（含不 公积金）约 2.3 万亿元含假设贴息后商业贷款使用比例在低总价房源中占比提升，推算数值仅供参考，以实际新二手房使用商业按揭贷款为准）；假设新增发放的个人住房贷款当中，90%以上是首套房贷款；同时根据中指数据，样本城市 2025 年符合条件的新/二手房成交占比分别为 33.6%/56.3%，考虑到低能级城市符合条件的住房占比会更高，综合取 60%假设，根据贴息 1%，年度贴息总额约 120 亿元，因政策规定最多五年，则五年对应累计约 600 亿元。 综合来看，我们认为本次贴息本质上更像消费补贴，在政策期限内预期将有脉冲效应带动住房交易活跃度提升；考虑到大部分首套、低总价房源对公积金贷款的使用度及比例较高，而在公积金贷款不贴息的背景下，购房者能够减少的付息总额也难以接近 5 万元上限；此外政策目前阶段性支持1 年，或将推动低能级城市的刚性购房需求集中释放，但不直击居民收入预期偏弱的需求痛点、难以完全扭转行业下行趋势。 增持含维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W38 ：北京率先发布现房销售细则，明确新老项目划断、土地款可分期》 2026-09-26 2、《房地产开发：2026W37：新房“金九”成色不足，二手房同环比增幅扩大 》 2026-09-20 3、《房地产开发：REITs 周报——二级市场持续震荡寻底，3 单商业 REITs 新增申报》 2026-09-19 -30%-22%-14%-6%2%10%2025-092026-012026-052026-09房地产开发沪深3002026 09 30年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 全国性购房贴息首次真正落地，在需求侧进一步打开政策发力空间 2026 年以来全国已有超 20 地出台或优化住房贷款贴息相关政策，主要贴息方式为按贷款金额比例贴息与按还款利息比例贴息两类，贴息比例约1%，贴息时间多为 1-3 年。本次贴息中央层面在资金来源上承担 90%的支持，为全国性购房贴息首次真正落地，虽力度有限且不是普惠福利，但利于在需求侧进一步打开政策发力空间。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为现房销售新政短期对几乎所有开发商偏利空；中长期对我国房地产市场的去资本化、减少系统性风险、增强开发商体质、提升地方政府城市发展的能力是有极大益处的，同时市场的供需格局会逐步改善，最终对房价形成支撑，最终活下来的开发商会在新模式下受益。从板块内的格局来看，以下格局是未来：含1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。含2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介含业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A 股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。含3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。含4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：模型假设和测算误差风险、政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 2026 09 30年 月 日 gszqdatemark P.3 请仔细阅读本报告末页声明 免责声明 国盛证券股份有限公司含以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券