银行业9.29房贷贴息点评及测算：覆盖范围及贴息规模测算；对银行三重利好

请务必阅读正文之后的重要声明部分9.29 房贷贴息点评及测算：覆盖范围及贴息规模测算；对银行三重利好银行证券研究报告/行业点评报告2026 年 09 月 30 日评级：增持（维持）分析师：戴志锋执业证书编号：S0740517030004Email：daizf@zts.com.cn分析师：邓美君执业证书编号：S0740519050002Email：dengmj@zts.com.cn分析师：杨超伦执业证书编号：S0740524090004Email：yangcl@zts.com.cn基本状况上市公司数42行业总市值(亿元)162,129.69行业流通市值(亿元)155,306.06行业-市场走势对比相关报告1、《前瞻 | 上市银行 2026 年三季报：利息收入、其他非息共同支撑营收 韧 性 ， 利 润 表 现 预 计 稳 定 》2026-09-282、《银行角度看 8 月社融：以债替贷延续，M1 增速回升》2026-09-153、《专题丨银行股“红利价值”梳理（二）：从板块到个股，红利属性的三维筛选》2026-09-13报告摘要核心观点：1、覆盖范围测算：过去 12 个月总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交套数占比 50.5%，成交金额占比 21.5%。2、财政贴息规模测算：五年上限预计可控在千亿内，每年 200 亿以内，政策有加码空间。3、本次政策可覆盖的按揭投放规模：中性假设下未来 12 个月覆盖的按揭投放规模在 7100 亿左右。4、对银行三重利好：呵护银行息差、利好按揭投放、改善零售资产质量。政策：贴息定向支持刚需，体现稳楼市但不过渡刺激地产政策基调。9 月 29 日财政部、央行、金融监管总局联合发布居民购房贷款贴息政策，为国内首次中央财政直接对商业性个人住房贷款贴息，三重准入条件（首套、总价≤150 万、面积≤120 ㎡）清晰划定受益人群，定向支持刚需，体现稳楼市但不过渡刺激地产政策基调。政策实际覆盖范围较大：过去 12 个月总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交套数占比50.5%，成交金额占比 21.5%。根据中指研究院数据，2025 年 9 月至 2026 年 8 月，全国 218 城新房（商品房）成交中，总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交套数占比 38%，成交金额占比 14.8%。同期，全国 120 城二手房（商品房）成交中，总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交套数占比 59.4%，成交金额占比 28.5%。合计考虑，过去 12 个月总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交套数占比 50.5%，成交金额占比 21.5%。财政贴息规模测算：本轮总贴息规模可控在千亿以内，每年 200 亿以内，未来政策有加码解空间。假设未来一年总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交量与过去 12 个月保持一致，则套数在 224 万套左右。由于政策规定单户可享受贴息的贷款上限为 100 万，贴息 1 个点，五年，每套贴息上限为 5 万元，则贴息总规模在 1120 亿元。但由于政策仅针对首套进行贴息，分别假设首套占比为 40%、60%、80%的基础上，贴息规模分别为 449 亿元、673 亿元、898 亿元，均在千亿以内，每年规模均在 200 亿以内。本轮政策总贴息规模可控，政策发布会也提到“中央财政实施居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生方式的一种探索”，如果效果较好，未来政策有概率加码。本次政策可覆盖的按揭投放规模：中性假设下未来 12 个月覆盖的按揭投放规模在7100 亿左右。1、历年按揭投放规模测算：2023-2025 分别为 6.4 万亿、5.76 万亿、5.5 万亿。央行唯一一次披露年度个人购房贷款投放规模是在 2023 年（全年投放 6.4万亿），根据 2023 年投放规模以及历年早偿率假设测算出历年按揭投放规模。2、政策可覆盖的按揭投放规模：中性假设下约 7100 亿。假设未来一年总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交金额占比与过去 12 个月一致（21.5%）、且未来 12 个月按揭投放与2025 年保持一致（测算 5.5 万亿），则对应政策可覆盖的按揭投放规模上限（首套房占比 100%）为 1.18 万亿。假设首套房比例分别为 40%、60%、80%，则分别为 4725亿、7087 亿、9450 亿。对银行三重利好：呵护银行息差、利好按揭投放、改善零售资产质量。1、呵护银行息差：过往房贷降成本多依靠 LPR 下调、利率加点下调，成本主要由商业银行承担。本次贴息由财政承担。2、利好按揭投放：过去 12 个月总价≤150 万、面积≤120 ㎡的商品房成交套数占比 50.5%，政策覆盖范围广，贴息幅度大，将利好按揭投放。3、改善零售资产质量：1H26 零售贷款整体不良率继续走高至 1.52%，较 2025 上升 15bp，零售不良额占总不良比达 41%。按揭又是最核心的居民负债，虽然按揭不良率可控（1H26 较年初升 11bp 至 0.94%），但按揭规模大，按揭不良额净增占零售整体不良额净增比重达 39.3%，且不良额零售四大类资产相互影响，本轮对按揭定向贴息有助于零售整体资产质量改善。投资建议：1、全年银行确定性业绩会带来银行股 2026 年的稳健收益，短期与市场风格相关；经济发展模式会持续（政策定力强），对公业务强劲和居民持续的低风险偏好会推动息差筑底回升、营收增速会持续是亮点，业绩确定性强。2、银行股两条投资主线：一是拥有区域优势、确定性强的城农商行，区域包括江苏、上海、成渝、山东和福建等（详见我们区域经济系列深度研究），重点推荐江苏银行、齐鲁银行、渝农商行、杭州银行、上海银行、南京、成都、上海、沪农等区域银行。二是高股息稳行业点评报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分健的逻辑，重点推荐大型银行：六大行（如农行、建行和工行）；以及股份行中招行、兴业和中信等。风险提示：经济下滑超预期；金融监管超预期；研报信息更新不及时；测算偏差风险。行业点评报告- 3 -请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录一、 政策：贴息定向支持刚需，体现稳楼市但不过渡刺激地产政策基调................4二、 政策实际覆盖范围较大：过去 12 个月总价≤150 万、面积≤120 ㎡的成交套数占比 50.5%，成交金额占比 21.5% ............................................................................ 4三、 财政贴息规模测算：本轮总贴息规模或可控在千亿以内，每年在 200 亿以内，未来政策加码可期.......................................................................................................5四、本次政策可覆盖的按揭投放规模：中性假设下未来 12 个月政策可覆盖的按揭投放规模在 7100 亿左右...............................................................................