房地产行业2026年房企中报综述：业绩仍在探底，投资端审慎收缩

2 0 2 6 年 房 企 中 报 综 述证券研究报究打造极致专业与效率分析师 金晶分析师 肖依依执业证书编号：S0680522030001执业证书编号：S0680523080005邮箱：jinjing3@gszq.com邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com业 绩 仍 在 探 底 ， 投 资 端 审 慎 收 缩年 月 日2026 09 302摘要◼利润表端，2026H1重点房企营收同比-18.5%，前期拿地和销售规模下行带动交付结算规模收缩，营收降幅显著走阔，预计未来1-2年结算收入持续下滑仍是趋势；平均毛利率14.7%，同比-1.3pct，行业仍处调整期，房企加速存量去化，需求偏弱叠加售价波动压制结算端盈利能力；平均销售管理费用率5.3%，同比+0.6pct，为2020年以来首次回升，虽然房企持续压降销管费用，但费用收缩幅度不及收入降幅，推高费率；权益性投资损益同比-50%，降幅同比扩大23.8pct，表外项目收益也同步承压；资产减值损失合计同比下降5.1%，资产减值损失占当期存货比重0.2%，房企多在年末集中减值，中期减值对业绩影响有限，考虑到行业销售量价尚未企稳，且产品迭代提速，存量项目去化压力较大，或带来新一轮减值计提风险；归母净利润同比-37.2%，降幅同比扩大15.4pct，利润端压力加剧。我们认为，在销售规模持续收缩、毛利率承压、减值尚未出清的背景下，行业利润率筑底仍需时间。◼资产负债表端，2026H1重点房企总资产同比减少7.6%，降幅同比扩大1.7pct，行业延续缩表趋势；有息负债合计同比压降2.2%，债务端去杠杆节奏偏缓，在销售承压背景下，平均有息负债/年化销售金额提升至118%，同比提升8pct。三道红线方面，负债率有所改善，2026H1净负债率均值降至51%（较上年末-4pct）、剔预资产负债率均值降至61.4%（较上年末-1.2pct）、现金短债比均值1.9倍（较上年末基本持平），优质公司的短债压力相对可控。综合融资成本均值已降至3.02%（较上年末-17BP），其中头部国央企和优质民企融资优势突出。◼经营端，2026H1重点房企全口径销售金额同比-8.7%，较上年同期收窄1.4pct，且降幅小于百强房企（同比-16%）。不同房企销售增速分化，土储结构优质且在核心城市持续补仓的房企，销售增速能够跑赢行业；而滞重库存占比较大且拿地强度下降明显的房企，可售资源较少，销售规模承压。上半年重点房企拿地金额合计同比-43%，拿地强度26.5%，同比-15.9pct。由于房企普遍采取以销定投的策略，而新房销售总量始终无弹性，对房企的拿地资金形成制约，使得房企投资意愿整体偏谨慎，而资金实力较强的国央企和民企在核心地块的竞争优势凸显。展望未来，现房销售制的铺开将进一步抑制拿地意愿，投资端预计将继续收缩。◼投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍然处在左侧，地产股有少数个股从2024/9/30开始提前走右侧。基本面方向，1、房地产行业新房总量机会不大，更多的机会来自结构，特别是我们往年提出“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。2、当下行业基本面总体仍处在左侧，新房无量去化表现一般，二手房有量价格表现一般，拿地受制于新房销售整体谨慎，库存仍在高位。开启右侧仍然缺乏催化，故而当下仍然处在等待进一步催化中，催化通常指有效的大的政策/持续的放大的成交量。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和极少量混合所有制及民企，品质房企有望在“好房子”的政策导向中更加受益。4、开发商在逐年释放存货压力，故而会出现更alpha的公司率先走过资产负债表压力最大的拐点。站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，第一派是中介，首选贝壳-W；第二派是物业，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。◼风险提示：政策落地不及预期，需求复苏不及预期，房企出险风险蔓延。目录利润表：营收降幅扩大，毛利率承压，业绩筑底仍需时间资产负债表：行业延续缩表趋势，负债率小幅改善经营端：销售额降幅收窄，但总量无弹性制约房企拿地重点房企估值1234投资建议5341.1受交付结转规模收缩的影响， 营收降幅显著扩大◼2026年上半年12家重点房企营业收入合计5470亿元，同比-18.5%，受到前期拿地和销售规模持续下滑的影响，开发业务的交付结转规模收缩，房企营收降幅显著扩大，为近年同期最大降幅。考虑到全国新房销售尚未见底，我们认为往后1-2年结算收入持续下滑仍是趋势。◼受各家结转节奏以及项目结构的影响，上半年12家房企中营收降幅较大的是华发股份（同比-50.2%）、建发国际集团（-47.9%）、龙湖集团(-32.3%）；仅中国海外发展（+17.3%）与招商蛇口（+6.4%）实现正增长。图：重点房企合计营业收入及增速图：重点房企营业收入及增速对比数据来源：Wind，国盛证券研究所24%23%1%8.0%-4.9% -4.6%3.9%-18.5%-40%-20%0%20%40%60%80%02000400060008000100001200014000160001800020000202020212022202320242025 2025H1 2026H1营业收入（亿元，左轴）同比增速（%，右轴）2023202420252026H12023202420252026H11保利发展3,469 3,117 3,081 1,029 23.4%-10.2%-1.1%-12.0%2华润置地2,511 2,788 2,814 679 21.3%11.0%0.9%-28.5%3中国海外发展2,025 1,852 1,681 976 12.3%-8.6%-9.2%17.3%4绿城中国1,314 1,585 1,550 395 3.3%20.7%-2.3%-26.0%5招商蛇口1,750 1,789 1,547 548 -4.4%2.3%-13.5%6.4%6建发国际集团1,344 1,430 1,368 178 34.9%6.4%-4.3%-47.9%7龙湖集团1,807 1,275 973 398