银行业房贷贴息及结构性货币政策工具调整点评：房贷贴息等一揽子支持性政策影响几何？

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 9 月 30 日 行业研究 房贷贴息等一揽子支持性政策影响几何？ ——房贷贴息及结构性货币政策工具调整点评 银行业 买入（维持） 作者 分析师：王一峰 执业证书编号：S0930519050002 021-52523339 wangyf@ebscn.com 分析师：董文欣 执业证书编号：S0930521090001 010-57378035 dongwx@ebscn.com 分析师：赵晨阳 执业证书编号：S0930524070005 010-57378030 zhaochenyang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 事件： 9 月 29 日，财政部、人民银行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，更好支持、释放居民刚性住房需求。同日，人民银行还发布了关于调整完善若干货币政策工具的通知，涉及下调抵押补充贷款（PSL）利率、扩大 PSL 支持领域至“六张网”、调增再贷款额度等政策安排。 点评： 9 月 28 日国常会指出，针对当前经济运行中出现的问题，要加大宏观政策逆周期调节力度，提出“优化财政支出安排，用好地方政府债务结存限额，综合运用并适时调整货币政策工具，增加科技创新和技术改造、支农支小等再贷款额度，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”等政策安排。此次一揽子支持性政策是贯彻国常会部署，发挥政策合力稳投资、促增长，推动实现全年经济 4.5%以上增长目标的重要举措。  实施全国性房贷贴息释放稳地产积极信号，测算年贴息金额 200 亿左右，有助于银行稳息差、促投放，政策托举效果将受到市场预期等多重因素影响 房贷贴息主要聚焦首套刚需，贴息范围限于首套新购低总价、中小户型住房。本次政策对贴息范围做了严格限定，并非适用于所有新发放的按揭贷款。贴息对象须同时满足三个条件：①使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；②所购住房建筑面积不超过 120 平方米；③所购住房价格不超过 150 万元。对于使用贷款购买保障性住房等非商品房的，以及使用公积金贷款的群体，因已有相关政策支持，不在本轮房贷贴息范畴之内。本轮贴息政策设计更多体现“精准滴灌”、“统筹均衡”特征，设置面积和总价双上限，重点支持二三线外围及低线城市刚需群体的基本购房需求，既考虑到不同城市收入、房价水平的差异，在全国范围力求平衡，也确保贴息资金不被投机性需求套利。 本次房贷贴息是对年初促内需政策的扩围，测算年度贴息金额在 200 亿左右。从去年 8 月个人消费贷和特定领域服务业经营主体贷款贴息，到今年年初的中小微企业贷款贴息与信用卡分期贴息、民间投资专项担保等政策，再到本轮个人住房贷款定向贴息，财政金融协同政策从稳投资、促消费进一步向稳地产延伸。其中，本次针对新发放个人住房贷款的财政贴息，在需求侧拓展政策发力空间，通过强化财政金融协同，支持居民刚性住房需求的释放。 按年化 1 个百分点贴息、期限最长 5 年、单户贷款规模上限 100 万元的政策设计，测算年度贴息规模需框定新发放按揭贷款规模和符合条件的按揭贷款占比，其中，①年度新发放按揭贷款规模方面，基于前期央行、金融监管总局等新闻发布会上相关信息披露，23 年全年住房按揭贷款新发放 6.4 万亿，若按照近年商品房销售额变动幅度等比例估算，则 26 年全年按揭新发放规模约 3 万亿。②新发放按揭贷款中首套房占比假设 90-95%，其中面积 120 平米以内且总价不超过 150 万的部分占比按照 70％~80％估算。初步估算本次房贷贴息的年度规模可能在 200 亿左右，对应5 年贴息总规模在 1000 亿左右。 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 银行业 本轮房贷贴息旨在推动居民购房降成本，有助在不挤压息差情况下稳定银行按揭贷款投放。对居民端而言，贴息 1 个百分点相当于在当前首套房贷利率 3.1%的基础上优惠了约 1/3，一笔 100 万元的房贷最多可累计减少付息约 5 万元。从银行经营层面，①“量”的维度，定向贴息主要针对刚需群体降低购房资金成本，有助于推动部分处于观望状态的置业需求释放，提振按揭贷款需求。此外，前 5年贴息后按揭贷款实际利率降至 2%左右，将显著低于 5 年期以上首套公积金贷款利率 2.6%，有助于弱化公积金贷款对按揭贷款的分流。②“价”的维度，上半年商业银行净息差 1.41%，较 1Q 边际企稳但仍处于较低水平，使用财政贴息方式而不是直接调降按揭贷款定价，可以在不挤压银行息差的情况下降低居民实际购房成本，是财政金融协同的重要体现。 综合来看，在全国范围内实施房贷贴息政策，明确了稳定房地产市场的政策态度，具有较强的信号意义。根据央行数据，2Q26 末，个人住房贷款余额同比下降 3.8%至 36.3 万亿。当前居民就业、收入预期未出现实质性改善，居民置业观望情绪较浓，是按揭投放承压的重要原因。房贷贴息最直接的政策效果是降低居民财务成本，但若房价波动也可能对财务成本节约形成对冲。因此，政策实际托举效果可能还要进一步观察房地产市场走势、居民预期改善程度等情况综合评估。 图 1：25 年以来新发放个人住房贷款利率维持 3.1% 图 2：个人住房公积金贷款利率调降幅度基本同 LPR 相同 资料来源：央行，光大证券研究所；数据时间：2012 年 12 月-2026 年 8 月；单位：% 资料来源：Wind，光大证券研究所；数据时间：2016 年 1 月-2026 年 8 月 表 1：房地产领域贷款延续负增长，按揭持续承压 单位：万亿2Q243Q2420241Q252Q253Q2520251Q262Q26人民币房地产贷款房地产贷款53.1052.9052.8053.5453.3352.8351.9551.7050.74YoY-1.0%-1.0%-0.2%0.0%0.4%-0.1%-1.6%-3.4%-4.9%增速季环比变动(pct)0.100.000.800.240.36-0.50 -1.50 -1.80 -1.50 单季新增-0.41 -0.20 -0.10 0.62-0.20 -0.50 -0.88 -0.28 -0.95 单季同比多增0.11-0.08 0.460.010.21-0.30 -0.78 -0.90 -0.75 房地产开发贷13.7713.7913.5613.8713.8113.6113.1613.1712.65YoY2.8%2.7%3.2%0.8%0.3%-1.3%-3.0%-5.1%-8.5%增速季环比变动(pct)1.10-0.10 0.50-2.40 -0.50 -1.60 -1.70 -2.10 -3.40 单季新增0.000.03-0.23 0.35-0.06 -0.20 -0.45 -0.02 -0.52 单季同比多增0.20-0.04 0.06-0.26 -0.06 -0.23 -0.22 -0.37 -0.46 个人住房贷款37.7937.5637