房地产行业居民购房贷款贴息政策点评：中央财政下场购房贴息，1个百分点精准托举刚需

请务必阅读正文之后的免责声明证券研究报告行业点评房地产中央财政下场购房贴息，1 个百分点精准托举刚需居民购房贷款贴息政策点评2026 年 09 月 30 日评级同步大市评级变动维持涨跌幅比较资料来源：财汇，财信证券%1M3M12M房地产4.19.4-15.5沪深 300-5.7-11.8-5.9陈刚分析师执业证书编号：S0530525110001chengang48@hnchasing.com相关报告投资要点：事件：2026 年 9 月 29 日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95 号），政策核心要点如下：支持对象：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（含新房和二手房，不含存量贷款置换），建筑面积不超过 120 平方米，房屋价格不超过 150 万元；贴息标准：年化 1 个百分点，贴息期限最长 5 年，单户贴息贷款规模上限100 万元；分担比例：中央财政与地方财政按 90% : 10%分担；实施期限：2026 年 10 月 1 日起，暂定 1 年，资金总规模不设上限，据实结算；经办方式：开展商业性个人住房贷款业务的银行均可经办，银行自动识别、自动扣减，实现“免申即享”；不叠加：保障性住房贷款和公积金贷款不叠加享受此次贴息。中央财政支持从供给侧走向需求侧：近年财政在房地产领域的动作重心主要在于供给侧：支持发行新增专项债券用于土地储备、支持地方收购存量商品房用作保障性住房等，核心目标是“优供给、去库存”。本次政策首次将财政资金直接投向居民购房的利息支出，在需求侧打开了新的政策发力空间,这一转变的深层含义是：决策层对房地产的定位，正从“化解风险”进一步转向“支持合理居住需求”。政策目标群体明确，托举力度精准而克制：120 平面积、150 万总价上限意味着政策主要惠及普通二三线城市的多数刚需盘、核心一二线城市的郊区刚需盘与市区二手上车盘，与进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人，以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭的置业需求高度匹配。使用贷款购买保障性住房、使用公积金贷款购房的群体已有相应支持，此次不叠加享受，避免财政资金重复补贴，逻辑上体现了保基本、广覆盖、促公平的原则，但客观上也把相当规模的公积金购房群体排除在外。贴息 1 个百分点、上限 100 万、最长 5 年，力度适中：对于一笔长期限的100 万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近 5 万元。具体贴息金额视贷款规模、期限、还款方式而异，政策明确“应贴尽贴”，覆盖范围内不设资金总规模上限。从实际利率看，据中国人民银行数据，2026 年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率约 3.06%，叠加 1 个百分点贴息后，符合条件购房者前 5 年的实际承担利率降至约 2.06%。本次政策最超预期之处，在于明确将二手房纳入贴息范围。此前地方试点及市场预期多聚焦新房，政策意图偏向去化新房库存；中央财政贴息同时覆盖新房和二手房，意味着政策目标从简单的“去库存”升级为“降成本、促流通”，直接利好二手房经纪与交易服务赛道。根据统计局数据，2026 年前八月二手房成交面积占比已达 52%，政策覆盖二手房将显著扩大受益面，并疏通“卖一买一”置换链条。行业点评请务必阅读正文之后的免责声明- 2 -投资建议：维持房地产行业“同步大市”评级。短期影响而言，政策于 10 月 1 日起正式实施，正值传统销售旺季，有望对国庆期间楼市成交形成催化。结合此前市场对贴息政策的强烈预期，政策正式落地后，地产板块或出现“利好兑现”式的短期波动，但基本面改善预期将对估值形成一定支撑。中期影响而言，比政策落地效果更值得关注的，是政策出台隐含的中央对楼市态度的转变。1）中央财政直接下场补贴居民购房，标志着住房政策从“优供给、保交楼”的供给侧发力，延伸至“降成本、促需求”的需求侧发力。2）二手房纳入贴息，意味着政策从“去新房库存”升级为“促整体流通”，存量房主导格局下，疏通置换链条比单纯去化增量更重要。3）未来政策将更注重精准覆盖而非全面刺激，行业总量收缩、结构分化的趋势虽难以逆转，但刚需和改善性需求的合理释放将获得持续的政策支持。重点推荐：二手房经纪平台，政策明确新房和二手房均可享受贴息，经纪业务有望显著受益；重点布局二三线城市的全国性开发商，其产品结构与政策条件高度匹配。建议关注我爱我家、新城控股、保利发展。风险提示：政策效果不及预期；二手房成交修复不及预期；房企盈利能力继续下滑、资产减值风险等。$$start$$行业点评请务必阅读正文之后的免责声明- 3 -$$end$$投资评级系统说明以报告发布日后的 6－12 个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。类别投资评级评级说明股票投资评级买入投资收益率超越沪深 300 指数 15%以上增持投资收益率相对沪深 300 指数变动幅度为 5%－15%持有投资收益率相对沪深 300 指数变动幅度为-10%－5%卖出投资收益率落后沪深 300 指数 10%以上行业投资评级领先大市行业指数涨跌幅超越沪深 300 指数 5%以上同步大市行业指数涨跌幅相对沪深 300 指数变动幅度为-5%－5%落后大市行业指数涨跌幅落后沪深 300 指数 5%以上免责声明本报告由财信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作，本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。本报告仅在相关法律法规许可的情况下发放，并仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。本报告所引用信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的信息、资料、建议及预测仅反映本公司于本报告公开发布当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及预测不一致的报告。本公司对已发报告无更新义务，若报告中所含信息发生变化，本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此作出的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能涉及为该等公司提供或争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务、金融产品等相关服务，投资者应充分考虑可能存在的利益冲突。本公司的资产管理部门、自营业务部门及其他投资业务部门可能独立作出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何