央行“四箭齐发”，房贷贴息落地：新一轮稳增长政策“组合拳”解读

宏观经济 | 政策解读 本研究报告由浦银国际证券有限公司分析师编制，请仔细阅读本报告最后部分的分析师披露、商业关系披露及免责声明。 央行“四箭齐发”，房贷贴息落地：新一轮稳增长政策“组合拳”解读 9 月 28 日国常会明确提出“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”后，次日财政贴息与央行工具调整同日落地。此前，我们已多次强调，9 月底到四季度初或是重要政策窗口。这次推出的“财政+货币+金融”协同的增量政策组合剑指四季度稳增长与全年增长目标的完成。 中央财政首次为商业房贷贴息，市场期待已久的居民购房贷款贴息政策终于落地。根据《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自2026 年 10 月 1 日起，使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭（含新房与二手房，不含存量贷款置换），所购住房建筑面积不超过 120 ㎡，购房价格不超过 150 万元的，财政部门按贷款本金给予年化 1 个百分点的贴息。单户可享受贴息的贷款规模上限为100 万元，贴息期限最长 5 年。政策暂定实行期为 1 年，贴息资金由中央财政负担 90%，地方财政负担 10%。早在去年 11 月发布 2026年宏观展望报告的时候，我们就已经提出了“房贷贴息”这一潜在房地产支持政策，时隔 10 个多月政策终于落地。 我们预计房贷贴息政策将有利于释放一部分价格敏感的刚需，政策或将更利好低线城市和刚需购房者，但对消费的促进作用或有限。按全国统一的 150 万元总价上限计算，120 平方米住房对应单价不超过1.25 万元/平方米，90 平方米住房对应单价不超过 1.67 万元/平方米。因此，政策对三四线城市、部分二线城市及核心城市外围的小面积低总价房源覆盖度可能更高。一线城市核心区住房覆盖较少。与此同时，据财政部介绍，财政部门给予年化 1 个百分点的贴息，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一。贴息后，首套房贷利率大约在 2.1%，和毛租金回报率差距显著收窄（中指研究院 6 月 50 城毛租金回报率为 2.28%），因此贴息政策对有刚需的购房者或较有吸引力。但其中的二手房交易增长对开发商的直接现金流帮助小于新房销售。政策对新房去库存、装修、家电和家具消费的支撑，需要通过成交、交付和配套消费逐步实现。 对消费而言，虽然财政部表示对于一笔长期限 100 万元的商业性个人住房贷款，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近 5 万元，但是从月供的角度来看，100 万元贷款的首期月供仅可减少约 833 元。贴息减少每月付息，但程度有限，更不用说首付支出及新增还本也可能挤占购房家庭短期可支配现金。 对财政条件而言，我们估算一年试行期新增贷款对应的五年累计财政贴息约 662 亿元。尤其是在中央政府承担 90%的情况下，每年 100 多亿元的财政成本并不会显著提高财政负担。 金晓雯，PhD，CFA 首席宏观分析师 xiaowen_jin@spdbi.com (852) 2808 6437 2026 年 9 月 30 日 扫码关注浦银国际研究 浦银国际 政策解读 央行“四箭齐发”，房贷贴息落地：新一轮稳增长政策“组合拳”解读 宏观经济 | 政策解读 本研究报告由浦银国际证券有限公司分析师编制，请仔细阅读本报告最后部分的分析师披露、商业关系披露及免责声明。 中国人民银行同步宣布一系列定向货币政策支持。包括：  下调抵押补充贷款（PSL）利率和扩大其支持范围——一年期 PSL贷款利率从 1.75%降至 1.5%。值得注意的是，一年期支农支小再贷款利率和各项专项再贷款的利率均为 1.25%，此次下调 PSL 利率有助于缩小 PSL 和政策性金融工具的利率差异。与此同时，央行将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入 PSL 支持领域。我们预计自今年 2月以来按兵不动的 PSL 贷款接下来或将开始增加投放，为“六张网”建设提供地方政府专项债和特别国债之外的额外类财政资金支持，帮助稳基建投资。  增加再贷款额度合计 7000 亿元，具体政策成效仍取决于市场化需求——其中：1）科技创新和技术改造再贷款额度增加 2000 亿元。这是继 2024 年 4 月设立该项再贷款工具之后的第三次扩容。扩容后，科技创新和技术改造再贷款额度增至 1.4 万亿元。相比前两次扩容，此次扩容并未再次调低再贷款利率，而是将贷款支持比例调高至 100%，即符合条件的贷款全额获得再贷款资金支持，由此银行资金成本和资金占比压力将显著下降，但银行仍承担审贷及信用风险责任。此举将有助于增加银行对中小科技型企业贷款投放，更好地支持企业扩大重点领域设备更新投资。2）支农支小再贷款额度增加 5000 亿元到 4.85 万亿元，其中民营企业再贷款额度增加 3000 亿元至 1.3 万亿元。这将进一步激励银行支持涉农及民营小微主体，间接起到稳定就业与居民收入的作用。不过，与 PSL 可直接创造需求不同，这类再贷款的增量效果取决于市场化融资需求；在信贷“减量提质”的背景下，其拉动作用存在不确定性。 此次定向的货币政策支持符合我们此前的预期。我们此前已表明：降息仍需权衡内需修复、物价走势、银行息差和汇率稳定，其触发条件更可能是需求持续走弱、输入性通胀压力缓解，或实际融资负担仍明显制约经济活动；短期央行将继续通过公开市场操作、MLF 及结构性工具配合财政发力，或不会降准降息。降低 PSL 贷款利率、扩容 PSL支持范围、增加科技创新和技术改造再贷款额度、增加支农支小再贷款额度“四箭齐发”或有助于稳投资，尤其是基建建设投资和设备更新相关的制造业投资。我们预计四季度政策更重视稳投资与释放刚需的落实效果，后续总量宽松需要结合内需与通胀走势另行判断：若政策成效不及预期，四季度增长压力进一步上升，通胀压力明显回落，我们认为从今年四季度到明年一季度仍可保留政策利率下调 10 个基点和／或降准 25—50 个基点的可能性。 投资风险：下行风险：内需及房地产修复不及预期，财政资金落地和项目开工偏慢；中美经贸安排落实受阻、关税或科技限制再度升级；AI 投资降温、高油价或美联储进一步收紧拖累外需及风险偏好。上行风险：财政货币支持及地产修复超预期，中美降税和合作落实快于预期，AI 需求持续强劲或油价明显回落。 2026-09-30 3 图表 1：近期相关报告列表 日期 报告标题和链接 2026 年 9 月 27 日 宏观策略联合解读中美元首华盛顿会晤 2026 年 9 月 15 日 中国宏观数据点评：8 月工业生产反弹，但消费和投资仍走弱 2026 年 8 月 26 日 月度中国宏观洞察：7 月数据显示内需再次转弱，增量政策支持可期 2026 年 8 月 17 日 中国宏观数据点评：7 月实体经济数据或提高政策刺激迫切性 2026 年 7 月 31 日 月度中国宏观洞察：二季度经济增速放缓，7 月政治局会议透露了哪些政策线索？ 2026