房地产行业居民购房贷款贴息政策点评：房贷贴息聚焦首套刚需，供给收缩下需求政策发力

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 09 月 29 日 房贷贴息聚焦首套刚需，供给收缩下需求政策发力 看好 ——居民购房贷款贴息政策点评 相关研究 《供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力——中国房地产止跌回稳系列报告之二》 2026/09/03 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 事件： ⚫ 财政部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，贷款购买商品住房的居民家庭，符合一定条件的，可享受中央财政贴息政策支持；实施期限暂定 1 年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化 1 个百分点、期限不超过 5 年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为 100 万元。 点评： ⚫ 估算 150 万以下成交占比 70%、全国首套按揭占比 90%，预计年贴息规模 191 亿元。政策指出对符合以下条件的居民家庭，可享受中央财政贴息政策支持：1）支持对象：所购住房价格在 150 万元以下、面积在 120 平以下；2）贴息标准：按照贷款本金给予年化100bp、期限不超 5 年，单户可享受贴息贷款规模上限为 100 万元，政策实施期暂定 1年；3）其他：对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。我们认为：1）根据冰山指数，26 年 1-8 月核心 82 城二手房成交结构中 150 万元以下成交金额占比均值 70%，预计全国占比更高，但新房又会拉低占比数据，因此使用 70%进行测算；此外我们预测 2025 年居民中长期贷款新发行额 3.03 万亿元（按个人住房贷款余额、且假设 10 年还清房贷计算）；首套房占比 90%、贴息 1%；则年贴息规模 191 亿元，并有望连续贴 5 年。2）本次政策聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房；有效减轻居民贷款购房利息成本，并且全国租售比 2.7%将显著超过贴息后房贷利率 2.05%，低总价房源购房性价比进一步提升。3）贴息后刚需购房利率将下降至 2.05%，低于当前公积金利率 2.6%，预计也将推动后续公积金存贷款进一步降息；4）未来 1 年内购房者可享受不超过 5 年的贴息政策，此外本次政策暂定 1 年，但也不排除后续是否会延长执行期限。 ⚫ 国常会明确出台稳地产政策，财政等三部委发布购房贴息政策，需求端政策开始发力。9月 28 日，李强主持召开国务院常务会议，会议指出，推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排；研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措，后续进一步需求端政策值得期待。3 季度以来房地产需求端政策积极性提升，7 月消费十五五规划表态住房消费也是消费、稳房价稳居民资产、优化政策并公积金改革，8 月北京和上海再次接力楼市放松（北京五环内限购放松+提升公积金贷款额度、上海外环外二套首付比下降+外环外购房补贴），9 月国常会明确研究出台稳地产政策、同时财政等三部委发布购房贴息政策，进一步表明中央和地方政府对于房地产需求端的支持态度，也预计中央层面进一步的稳楼市政策或将推出，后续需求端政策值得期待，预计比如：公积金贷款降息、核心城市限购放松、交易税费优化等。此外，7月消费十五五规划表态住房消费也是消费和稳房价稳居民资产，9 月国常会明确研究出台稳地产政策和继续研究储备提振内需政策，表明政府更加明确稳定二手房房价、修复居民资产负债表、进而改善消费的态度，因而后续需求端政策进一步发力值得期待。 ⚫ 投资分析意见：房贷贴息聚焦首套刚需，供给收缩下需求政策发力，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，同时 9 月国常会明确研究出台稳地产政策、财政等三部委发布购房贴息政策，供给端收缩下需求端政策开始发力，综合将进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设； 4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共5页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 附录：政策链接 财政部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，贷款购买商品住房的居民家庭，符合一定条件的，可享受中央财政贴息政策支持；实施期限暂定 1 年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化 1 个百分点、期限不超过 5 年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为 100 万元。 链接：https://jrs.mof.gov.cn/zhengcefabu/phjr/202609/t20260929_3998312.htm 表 1：2026 年 1-8 月冰山 82 城 150 万内成交占比 82 城 150 万内成交占比 城市 150 万以内成交套数占比 150 万以内成交金额占比 城市 150 万以内成交套数占比 150 万以内成交金额占比 北京 12% 4% 郑州 90% 72% 深圳 14% 4% 乌鲁木齐 91% 80% 上海 17% 5% 沈阳 91% 76% 厦门 33% 15% 烟台 92% 81% 杭州 36% 14% 淄博 93% 82% 广