房地产行业京沪完善住房销售制度点评：因城施策，京沪现房销售细则落地

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 分析师：胡孝宇 因城施策，京沪现房销售细则落地 —— 京沪完善住房销售制度点评 行业动态报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 1 因城施策，京沪现房销售细则落地 —— 京沪完善住房销售制度点评 2026 年 09 月 29 日 核心观点 ⚫ 事件：北京、上海分别于 9 月 24 日、9 月 28 日陆续出台关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，涉及预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应、质量监管和市场秩序规范等方面。 ⚫ 预售管理：两地均规范商品房住房的预售条件，并在预售条件上提出不同的要求。1）对主体结构封顶的要求有差别：北京要求单体建筑完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），并要求项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；上海要求单体建筑应完成主体结构封顶。2）对解除资金监管的要求不同：北京要求项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管；上海要求项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。考虑到上海土地出让为分批次集中出让，发布土地出让公告至土地现场交易存在数周的时间差，因此对于在途项目，上海增加一类“828（含）前已发布出让公告但在 828 后取得国有建设用地使用权的商品住房项目”，体现因城施策的特点。 ⚫ 现房销售管理：京沪两地对现房销售的现房销售要求、现房销售制度、定金等方面分别出台规定。1）两地对现房销售制度的要求基本一致，如对 828 起新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。2）两地在定金的要求上有差别。例如在定金收取的上限要求上，北京、上海分别要求定金收取一般不超过总房价款的 1%、3%。 ⚫ 土地管理：1）土地管理上，土地供应两地均提出“一地一策”。2）土地成交价款上，两地 828 后发布出让公告的商业住宅用地，土地成交价款的首付款均要求在合同签订之日起 30 个自然日内缴纳，首付比例不低于总价款的50%。京沪在土地成交价的余款支付周期表述上不同：北京要求土地成交价款的余款可延长至合同签订后 2 年内缴清；上海要求土地成交价款的余额可延长至出让合同签订后 1 年内缴清、适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长 1 年。整体来看，上海对于缴纳土地价款的要求更严格。 ⚫ 投资建议：2026 年 9 月 24 日、9 月 28 日，京沪陆续出台完善商品住房销售的政策，两地对于现房销售管理等方面基本保持一致，在预售条件、收取定金上限、土地供应、金融支持等方面的具体细则要求上存在差异，体现出各城市因城施策的特点。我们认为具有稳健现金流管理、擅长项目运营的房企有望穿越周期，存量房交易同样因此或益。我们看好：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）中介龙头：贝壳-W、我爱我家；2）优质开发：建发国际集团、中国海外发展、绿城中国；3）优质商业：恒隆地产；4）优质物管：绿城服务；5）代建龙头：绿城管理控股。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险；房企现金流压力过大的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险 房地产行业 推荐 维持评级 分析师 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2026 年 09 月 28 日 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究1.银河地产】稳中求进，推行现房销售_8 月现房点评 2.【银河地产】房地产行业深度_新模式下再出发_2025 年中期策略报告 3.【银河地产】再提稳定房地产市场，高质量发展值得期待_7 月政治局会议点评 -40%-20%0%20%2025/9/292025/10/292025/11/292025/12/292026/1/292026/2/282026/3/312026/4/302026/5/312026/6/302026/7/312026/8/31SW房地产沪深300 行业动态报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 目录 Catalog 一、 预售管理 ........................................................................................................................................ 3 二、 现房销售管理 .................................................................................................................................. 4 三、 金融支持 ........................................................................................................................................ 5 四、 土地管理、质量监管与秩序规范 .......................................................................................................... 6 五、 投资建议 ........................................................................................................................................ 7 六、 风险提示 ........................................................................................................................................ 7 行业动态报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 2026 年 8 月 28 日，住建部、自然资源部、央行、金管局、证监会五大部委出台房地产现房销售相关政策文件，分别涉及房屋销售、房地产金融支持、土地出让等方面。2026 年 9 月 24 日、9 月28 日，京沪分别出台完善商品住房销售的政策，是“828”政策后首批出台地方性政策的城市。 一、预售管理 两地均规范商品房住