房地产行业财金〔2026〕95号文点评：财政再发力，“惠民生”、促刚需

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2026 年 09 月 30 日 推荐（维持） 财金〔2026〕95 号文点评 周期/房地产 q 事件：9 月 29 日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95 号，下称《通知》）。财政部、中国人民银行、金融监管总局有关负责人回答了记者的提问（下称“答记者问”）。 q 一、本次政策背景及目的？ 本次政策是过往收购存量闲置土地等政策基础上，财政再次发力支持房地产的动作。政策“惠民生”定调清晰，明确针对刚需群体。答记者问中提到“住房问题关系民生福祉，党中央、国务院高度重视，多次对居民住房工作提出明确要求。近年来，财政部联合有关方面在供给侧打出组合拳，包括支持发行新增专项债券用于土地储备、支持地方收购存量商品房用作保障性住房等举措，优供给、惠民生。此次中央财政首次对部分收入相对不高的群体商业性个人住房贷款进行贴息，在需求侧进一步打开政策发力空间：通过强化财政金融协同，发挥财政引导、金融放大、市场运作机制作用，更好地支持和释放城乡居民刚性住房需求，实实在在地帮助进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭降成本、减负担，助力更多的人住有所居。在深入研究的基础上，财政部会同中国人民银行、金融监管总局等部门形成了政策方案”。 同时明确“中央财政实施居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生方式的一种探索，通过对房屋总价、房屋面积、贷款类别等作出界定，尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子的收入相对不高家庭‘降点月供’”、“将有限的财政资金用于普惠更多的刚需群体”。 q 二、本次政策力度如何？有多大比例的群体可能受益？ 本次政策面向 120 平方米（含）以下、总价 150 万元（含）以下、首套商品住房商业贷款不超过 100 万元的部分贴息 1 个百分点，实施期限暂定 1 年，贴息期限不超过 5 年；保障性住房和公积金贷款不叠加享受政策支持。 《通知》明确“贷款购买商品住房的居民家庭，同时符合以下条件的，可享受中央财政贴息政策支持： 1.使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款；2.所购住房建筑面积在120 平方米以下（含 120 平方米）；3.所购住房价格在 150 万元以下（含 150万元）”、“政策自 2026 年 10 月 1 日起实施，实施期限暂定 1 年，其间经办银行新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按照贷款本金给予年化 1 个百分点、期限不超过 5 年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为 100 万元”。同时，答记者问中明确“对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持”。 风险提示：供给改善不及预期，成交拉动效应不及预期等 行业规模 占比% 股票家数（只） 255 4.9 总市值（十亿元） 2574.0 2.3 流通市值（十亿元） 2453.3 2.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 1.6 -6.6 -9.5 相对表现 7.3 -3.1 -3.5 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《季节性叠加按揭年限延长等影响下，二手房成交量上升斜率略高于往年同期——样本城市周度高频数据全追踪》2026-09-27 2、《9 月上半月二手房网签面积同比增幅与 8 月全月接近——样本城市周度高频数据全追踪》2026-09-21 3、《披露二手房数据强化预期管理，新 房 及 二 手 房 成 交 量 累 计 同 比 -0.2%——房地产 26 年 1-8 月数据深度解读》2026-09-20 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn 冯靖淇 研究助理 fengjingqi@cmschina.com.cn -30-20-10010Oct/25Jan/26May/26Sep/26(%)房地产沪深300财政再发力，“惠民生”、促刚需 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 基于 100 万元贷款本金、合同年利率 3.0%、30 年和 40 年等额本息偿还情形测算，全周期等效年利率分别下降约 34 BPs 和 27 BPs 至 2.66%和 2.73%。从经济性角度来看，贴息后的等效年利率仍高于首套房公积金贷款利率（2.6%），本次贴息或在公积金政策支持基础上起到补充作用，尤其是使得部分公积金贷款无法覆盖的群体能从本次贴息政策中受益。 今年 1-8 月，50 城符合政策条件（面积 120 平米以下、总价 150 万元以下）的二手房成交套数占比约 61%，金额占比约 31%；结构上二、三线城市符合条件的住房比例或更高。同时考虑到新房供给或更聚焦核心城市改善项目，新房成交中符合政策条件的比例或更低。根据样本城市推算，全国新房及二手房中符合政策条件的住房占成交金额占比约两成。最终受益群体比例或仍需考虑公积金贷款影响。北京、上海、广州、深圳符合政策条件(面积 120 平米以下、总价 150 万元以下)的二手房成交套数占比分别约为 16%、16%、48%、16%，金额占比分别约为 5%、5%、22%、5%。 图 1：2026 年 1-8 月 50 城及一线城市符合政策条件的二手房成交套数及金额占比 资料来源：榆叶飞云、房氪数据、招商证券 q 三、贴息所需的财政资金规模有多大？ 静态测算得出贴息金额约 530 亿元。若政策对购房需求形成较明显拉动，最终贴息金额或更高。估算 26 年新房及二手房合计成交额约为 13.8 万亿元；结合样本城市数据统计，新房及二手房中符合政策条件（面积 120 平米以下、总价 150 万元以下）的住房成交金额占比约 21%，假设上述符合条件的住房中首套占比为 90% ，使用商业贷款占比为 80% ，贷款比例假设为 50% ，按年化 1%贴息，测算得出一年总贴息规模约 106 亿元，5 年贴息总金额约 530 亿元。 q 四、如何理解本次贴息政策对房地产市场的影响？ 贴息一定程度上降低了购房成本，对需求端起到一定支撑作用，但对供应端的作用或相对间接。在银行“保息差”约束下，贴息或在一定程度上实现银行和购房者的“双赢”。供给层面，对于新房，该政策叠加对不同城市基于去化周期的土地供应约束或可起到“控增量”的作用（此前自然资源部《关于做好 2024年住宅用地供应有关工作的通知》中曾建立对应商品房去化周期和土地存量的 敬请阅读末页的重要说明 3 行业点评报告 住宅用地供应双向调节机制）；而对于二手房来说，贴息或难以像直接降低按揭贷款利率一样，从资产配置的替代效应角度改变供给端挂牌业主的心理预期，关注政策出台后低能级城市二手房挂牌量的变化。 q 投资建议： 回顾房地产板块股价表现，“