大中华区零售物业供应/需求核心趋势：多元需求驱动增长新势能

大中华区零售物业供应 / 需求核心趋势2026 年9月多元需求驱动增长新势能中华区零售物业供应/ 需求前沿趋势2目 录03摘要06报告介绍07大中华区零售物业市场——当前发展09大中华区零售物业市场——未来趋势12七大零售物业市场34要点总结大中华区零售物业供应/ 需求前沿趋势32026 年上半年，全国社会消费品零售总额 248 ,722 亿元，同比增长1.3%，消费市场持续扩容。7月，《扩大消费“十五五”规划》正式印发，并围绕促进服务消费提质惠民、扩容升级商品消费、培育新型消费、提升消费能力、优化消费环境、完善消费制度机制等六大方面部署了多项重点任务。力争到 2030 年，社会消费品零售总额达到 60 万亿元左右。截至2026 年二季度，中国15个主要城市的中高端商场存量达到 1.23 亿平方米。据预测，截至2028 年中国零售市场还将迎来约1,800 万平方米的新增供应，零售物业市场竞争持续激烈。当下，我国消费市场正从“商品消费为主”向“商品 + 服务并重”转型。为应对变化的消费者需求，品牌方与运营商不断推出新的商业模式、商业场景、服务内容以及零售业态。中国零售物业市场供应与需求方面，主要有以下发展趋势：•下沉市场展现出强劲的消费韧性；•体验经济重塑线下消费场景；•演出市场热度持续；•入境游+国内游，双轮驱动消费增长。受居民储蓄意愿持续偏高 、消费行为更趋理性保守影响 ，消费恢复基础尚不稳固 ，内需增长动力仍需提振 。中央持续推进提振消费专项行动 ，大规模消费品以旧换新，同步实施增收与民生保障政策 ，各类政策协同发力 ，持续积蓄修复动能 ，为大中华区零售市场回暖提供了坚实支撑。市场概览摘要大中华区零售物业供应/ 需求前沿趋势4截至2026 年上半年，北京零售市场总存量为1,953 万平方米，其中购物中心存量为1,765 万平方米。近年来，北京持续深化国际消费中心城市建设，零售市场商业环境在城市更新的推动下明显提升。过去一年，北京零售市场老旧存量项目的改造升级持续推进，老牌商业项目调整、老旧物业改造陆续落地，一些地标项目也开始探索转型焕新之路。截至2026 年上半年，北京零售市场优质购物中心平均租金报价为人民币883 元每月每平方米，空置率为10.4 %。2026 年下半年，预计仍将有超过50 万平方米的新增供应计划投放市场，经济下行压力叠加消费疲软，给项目招商也带来了较大压力，未来整体市场的供应节奏将进一步放缓，项目分区域分阶段开业也将成为长期趋势。长期来看，存量资产盘活、消费场景体验升级、品牌首店引入仍是市场提质升级核心路径，北京零售市场将持续呈现存量优化为主、新增供应为辅的发展趋势。2026 年上半年，10个新项目完工入市 ，为上海中高端购物中心市场带来 121.8 万平方米的新增供应 。截至2026 年第二季度末，上海中高端购物中心总存量达到27 ,175,701 平方米，环比增长4 .48 %。随着大量新增供应入市，市场竞争愈发激烈且市场格局不断变化，现有零售物业的调整及翻新更为活跃，导致项目间分化加剧。过去一年，上海消费市场展现出强大的韧性与活力。来自众多业态的零售商继续扩张，若干品牌首次进入上海市场。其中，餐饮、时尚、潮玩、体育、娱乐，以及智能家居家电表现最为活跃 。2026 年第二季度，受新增供应集中入市的短期影响，全市整体空置率环比上升 0 .23 个百分点至10.03 % 。核心区域的空置率为 6.56 % ，而新兴区域的空置率为10.50 %。展望未来，上海消费结构正由规模扩张转向提质升级，品质型、体验型、服务消费增速领跑。丰富的促消费活动将带动上海消费增长，持续激发零售市场活力。因此，上海零售物业租赁市场需求仍然强劲，国际品牌和国内品牌纷纷来沪开设其旗舰店或首店。广州2025 年下半年至 2026 年上半年 ，深圳零售市场迎来共计 46 .0 万平方米的优质购物中心开业，主要分布在宝安、南山等西部商圈。高质量供给在满足多元消费需求的同时，也正加速完善深圳多层级商业网络布局。截至2026 年年中，全市优质购物中心存量上升至793 .7万平方米。受宏观面多重不确定因素影响，消费增长偏缓，多数品牌也放缓投资节奏。另一方面，成熟优质购物中心得益于客流韧性，租金水平总体持稳。品牌求稳与业主保价之间的博弈影响优质购物中心空置面积的去化速度。2026 年年中，全市优质购物中心空置率较2025 年同期微升0 .1个百分点至9.2% 。处于培育期的项目则多选择以价换量。截至2026 年年中，全市优质购物中心最优层平均租金同比下降 9.0 %至每月每平方米693 .5元。至2027 年末，深圳预计有105 .7万平方米的优质购物中心相继开业，当中的城市更新项目将有力助推区域基础设施与城市面貌焕新升级 。依托地理位置的优势及APEC 国际会议的契机，跨境消费及口岸经济有望支撑深圳文商旅市场提质发展。截至2026 年上半年，广州优质购物中心供给端表现活跃： 2025 年全年及 2026年上半年共迎来 6 个项目入市，新增供应超过50 万平方米 ，推动全市优质购物中心总存量攀升至 633 .2万平方米。标杆项目的落地令长隆 -万博、白鹅潭等商圈加速兑现高端商业价值 ，有力推动了广州“5+2+4 ”多核商圈体系的建设。过去一年，品牌方依然保持审慎的扩张策略，全市优质购物中心空置率保持平稳，较 2025 年同期仅微升0 .1个百分点至9.3% 。业主方为保持竞争优势 ，提供了更优惠的出租策略，包括租金转扣点、延长免租期、提供外摆支持等。让利措施的普遍推行给租金带来下行压力，全市优质购物中心最优层平均租金较上年同期下降7.5%，录得每月每平方米622 .5元。2026 年年中至2027 年，广州预计还将新增约155万平方米优质购物中心供应 ，供应端的集中放量将在短期内加大市场去化压力。政府一方面提升商业供给质量，一方面在金融政策端激活消费潜力，将为广州商业市场活力释放提供有力支撑。上海北京深圳大中华区零售物业供应/ 需求前沿趋势5过去一年，成都优质零售物业市场新增速度放缓 ，2025 年下半年至 2026 年上半年成都并未录得新增优质零售物业项目，全市总存量维持在850 万平方米。新增供应放缓，叠加运营方的积极填铺与调改行动，全市优质零售物业空置率同比下跌0 .4 个百分点至8.5%。尽管如此，在持续谨慎的消费情绪下，市场竞争激烈，全市最优层租金较去年同期下降 0 .6% 至每月每平方米583 .1元。2026 年下半年至 2028 年成都将有约 55万平方米优质购物中心入市。其中，天府新区新商圈供应规模约 25 万平方米 ，区域商业氛围日趋完善。此外，伴随城市更新工作的推进，成都还将涌现更多体现城市烟火气、展现成都文化的非标商业。今年2月，《成都市消费新业态新模式新场景试点项目及资金管理办法》发布，重点支持首发经济、服务消费、IP 消费三大领域。预计未来，成都零售市场将进一步围绕消费内容创新与体验场景打造进行升级，推动更多具有创新性和示范效应的消费场景落地。受益于游客数量持续增长和本地消费回暖，过去一年香港零售业保持了稳健增长。截至2026 年6 月，香港零售销售连续十四个月实现同比增长