2026W39房地产行业周报：北京现房销售细则发布，原则条款变为可执行标准

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2026-09-28 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -6% -4% -7% 相对收益 -7% -13% -28% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 95 总市值（亿） 9145 流通市值（亿） 4017 市盈率（倍） - 市净率（倍） 0.77 成分股总营收（亿） 16148 成分股总净利润（亿） -2011 成分股资产负债率（%） 75.29 [Table_Report] 相关报告 《稳楼市纳入扩内需框架，6 月二手成交维持较高热度---2026W26 房地产周报》 --20260629 《如何解读统计局 5 月楼市数据？---2026W25房地产周报》 --20260622 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 证券分析师：刘张驰 执业证书编号：S0550526030004 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告/行业动态报告 北京现房销售细则发布，原则条款变为可执行标准 ---2026W39 房地产周报 报告摘要： [Table_Summary] 北京现房销售细则发布，原则条款变为可执行标准 北京四部门出台 8·28 后全国首份系统性落地细则，价值在于把中央原则转化为可核验标准：封顶界定为顶板及配套完成混凝土浇筑且五方签章验收，消除执行弹性；新老划断锚点前移至出让公告环节，以 8 月 28 日为界。在途项目设过渡安排：已取证未预售按原政策，拿地未取证者经区政府担保、市级备案，2027 年底前可沿用原预售条件，但资金监管从严，超出重点监管额度方可按节点支取。量化阈值提供首组参照：现房定金不超总价 1%，土地款 30 日内缴不低于 50%、余款两年免息，按揭须竣工备案后发放、现房须无抵押查封。影响上，资金占用周期拉长，竞争导向产品力；细则对监管额度测算、单体竣备等仍留白，作为首个样本，其标准大概率被后续城市参照。 本周地产：A 股与港股均跑赢大盘 本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 2.28%和-0.34%，分别跑赢大盘 3.80pct/跑赢大盘 0.64pct。本周地产信用债发行 94.32 亿元，净融资额 76.70 亿元。截至 2026 年 9 月 25 日，地产信用债累计发行 3346.02 亿元，净融资额-480.07 亿元，去年同期为-313.26 亿元。 本周 REITs 指数涨跌幅为 0.67% 本周 REITs 指数涨跌幅为 0.67%。本周产权型 REITs 指数收于 98.09 点,涨跌幅为 0.80%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 113.06 点,涨跌幅为0.52%;近一个月，REITs 指数跑赢沪深 300 指数 1.56pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华安张江光大 REIT，涨跌幅为 3.37%。本周 REITs 成交额为 5.45 亿元，环比-17.98%。本周 REITs 换手率为 0.19%，环比-0.08pcts。 百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升 本周百城供应和成交建面环比+31.48%/-0.94%，溢价率+4.43%，一线供应和成交建面环比-65.05%/+26.17%，溢价率+4.13%，二线供应和成交建面环比+33.40%/-6.03%，溢价率+7.46%,三四线供应和成交建面环比+42.92%/-0.20%，溢价率+0.55%。 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-9.71%/-1.48% 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-9.71%/-1.48%，累计同比分别-8.63%/-1.05%。新房端，45 城商品房共计成交 233 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+6.25%、-15.64%、-16.69%。二手房端，14 城二手商品房共计成交 153 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+4.43%、-2.26%、-29.90%。 投资建议：北京率先完成 8·28 新政的地方转化，制度切换从中央部署进入城市执行阶段，改革路径与节奏更加清晰；过渡期安排下短期供应冲击可控，2027 年底前在途项目将加快推售，中期竞争标尺加速转向资金实力与产品力，建议关注土储结构健康、工期管控能力强、与主办银行合作深入的央国企及深耕北京的头部房企。标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂、建发国际集团）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 -20%-10%0%10%20%30%2025/7 2025/10 2026/12026/4房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 21 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 正文目录 1. 本周观点：北京现房销售细则发布，原则条款变为可执行标准 .................. 4 2. 股票市场与信用债 .............................................................................................. 5 2.1. 地产 A 股 .................................................................................................................................. 5 2.2. 地产港股 ................................................................................................................................... 7 2.3. 地产信用债 ............................................................................................................................... 8 3. REITs 市场 .......................................................................................................... 8 3.1.