房地产行业第39周周报：本周楼市成交同环比均走弱；北京商品住房销售制度细则落地

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 9 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持平；一线城市二手房房价环比持续 6 个月正增长，但涨幅持续收窄；北京二手房环比转跌——房地产行业 2026 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2026/9/16） 《8 月商品房销售同比降幅扩大；首次披露二手房网签面积，累计同比增长 11%；投资同比降幅收窄；开竣工同比降幅扩大——房地产行业 2026 年 1-8 月统计局数据点评》（2026/9/15） 《楼市成交环比持续走弱；多地鼓励高校购置存量房——房地产行业第 37 周周报（2026 年 9 月 5 日-2026 年 9 月 11 日）》（2026/9/15） 《8 月楼市成交环比为负，同比走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度——房地产行业2026 年 8 月月报》（2026/9/11） 《一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划——房地产行业第 36周周报（2026 年 8 月 29 日-2026 年 9 月 4 日）》（2026/9/8） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 39 周周报（2026年 9 月 19 日-2026 年 9 月 25 日） 本周楼市成交同环比均走弱；北京商品住房销售制度细则落地 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大，二手房成交面积同环比均由正转负；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比上升，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。第 39 周 47 城新房成交面积 237.3 万平，环比上升11.9%，同比下降 25.9%，同比降幅较上周扩大 12.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 19.9%、17.8%、0.2%，同比增速分别为-0.1%、-17.9%、-44.0%，一线城市同比降幅较上周收窄 6.9 个百分点，二线城市同比增速较上周下降 18.7 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大 15.7 个百分点。  二手房成交面积同环比均由正转负。第 39 周 23 城二手房成交面积为 217.8 万平，环比下降 9.1%，同比下降 2.9%，同比由正转负，同比增速较上周下降 13.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.2%、-13.1%、0.1%，同比增速分别为 3.9%、-15.6%、16.8%，一线城市同比涨幅较上周收窄了 8.1 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 24.0 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大 5.7 个百分点。  新房库存面积与去化周期均环比上升，同比下降。截至第 39 周末，13 城新房库存面积 7415.8 万平方米，环比增速为 1.2%，同比增速为-10.1%；去化周期 20.0 个月，环比扩大 1.4 个月，同比下降 4.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.0、19.4、63.0 个月，环比分别上升 0.9、1.9、2.1 个月，同比分别下降 4.0、1.7、9.9 个月。  土地建面环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率环比下降，同比上升。第 38 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 1504.6 万平方米，环比上升 14.4%，同比下降 14.6%；成交土地总价为 175.0亿元，环比下降 22.9%，同比下降 60.9%；楼面均价为 1163.3 元/平，环比下降 32.6%，同比上升54.2%；土地溢价率为 1.29%，环比下降 7.3 个百分点，同比上升 0.1 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。第 39 周房地产行业国内债券总发行量为 105.99 亿元，环比下降 33.8%，同比下降 47.7%。总偿还量为 69.87 亿元，环比下降 19.3%，同比下降 48.9%；净融资额为 36.1 亿元。  板块相对收益有所上升。第 39 周房地产行业绝对收益为 2.3%，较上周下降 1.0pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 3.8%，较上周下降 0.5pct。房地产板块 PE 为 8.5X，较上周下降 0.02X。 政策  9 月 24 日，北京市住建委、自然规划委等四部门联合印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，对预售管理、现房销售、资金监管、住房信贷、土地供应及市场秩序等方面作出具体安排。其中规定，8 月 28 日以后新出让的商品住房项目原则上优先选择现房销售；新项目申请预售需完成主体结构封顶；部分在途项目设置至 2027 年底的过渡期；土地出让金则允许分期缴纳。  此次北京细则，是“828”一揽子政策后制定的可操作的执行标准，也为其他城市后续制定细则提供了参考。具体有以下几方面的内容：  1）明确新老项目划分：对于 8 月 28 日以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。8 月 28 日前已取得或部分取得建规证、但尚未取得预售证的项目，原则上仍按原有预售条件及预售资金监管政策执行。已拿地但尚未取得建规证的项目，原则上按新政策执行。不过，北京同时设置了过渡安排：在确保项目能按时交付、并加强预售资金监管的情况下，可备案在 2027 年底前仍按原有预售条件申请预售。  2）新项目优先选择现房销售，且明确了现房销售项目定金一般不超过房屋总价款的 1%。  3）预售资金监管也进一步被强化。北京明确设置重点监管额度，重点覆盖项目剩余工程建设费用及红线外由开发商承担的市政工程费用，以保障项目完成竣工验收，并确保配套设施具备交付条件。在重点监管额度之外，入账资金达到相应条件后，企业可按照建设节点申请支取建设资金。  4）个人按揭贷款（包括公积金贷款）在项目竣工备案后发放。按照细则，8 月 28 日以后取得预售许可证的项目，个人按揭贷款需要在项目竣工备案后发放，公积金贷款同样执行这一要求。  5）同步明确主办银行制度。与项目相关的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，都需要纳入主办银行开立的资金管理账户。同时，明确了开发贷款可以根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。  6）土地端，土地款可分期缴纳，两年缴清。此次细则提出，对于 8 月 28 日以后公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的 50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。  此外，多地持续优化公积金贷款政策。1）9 月 20 日广州就《关于优化住房公积金提取政策的通知》公开征求