地产行业周报：新房成交延续回升，北京率先公布“8.28新政”实施细则

1新房成交延续回升，北京率先公布“8.28新政”实施细则证券研究报告2026年9月27日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：北京率先公布“8.28新政”实施细则，细化封顶/定金/土地分期等标准。本周北京公布商品住房销售制度改革实施细则，明确主体结构封顶为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且有项目建设单位等五方签字的《主体结构分部工程验收记录》，同时量化定金及土地分期付款标准，明确现房销售项目定金一般不超过总房价款的1%，对于8月28日后出让土地可按国家规定分期付款，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，利于降低房企拿地压力。 新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。同时本次北京实施意见对不同项目进一步分类处理：1）2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建工证但未办理预售的、经各区政府评估风险后已取得土地使用权的房地产历史遗留问题项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；2）对于2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）土地使用权但未取得建工证的项目，在各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。通过新老划断给与过渡期项目一定缓冲期，有利于降低房企短期资金周转压力。 投资建议：本次北京商品房销售制度实施意见出台，进一步细化封顶预售标准，量化定金及土地付款标准，同时对于各类项目新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。我们认为尽管商品房销售制度改革短期或对房企项目周转及回款速度形成一定影响，但随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，看好资金、运营及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。政策环境监测：北京发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，湖北、珠海发文促进群众置业需求。市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。9.19-9.25重点50城新房成交1.6万套，环比升26.1%，重点20城二手房成交1.6万套，环比降13.1%。9月（截至25日）重点50城新房月日均成交同比降18.7%，环比升2.2%；重点20城二手房月日均成交同比升2.8%，环比升8.4%。2）库存环比回升，去化周期18.9个月。截至2026年9月25日，16城取证库存8463万平，环比升0.8%，去化周期18.9个月。资本市场监测：本周申万房地产板块涨2.28%，跑赢沪深300（-1.51%）；本周内房股指数跌0.43%，主流港资房企涨跌不一。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年9月25日股息率4.7% 2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店4-8个，利于租金稳定增长建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比84%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年9月25日，最新股息率7.2% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年9月25日仅0.3倍PB，股息率3.9%，2026年以来涨5.4% 26H1末在手货值86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年9月25日）/2025年销售额比为10%，截至2026年9月25日PB 0.37倍，2026年跌30.8%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测4来源：湖北住建，珠海市住房和城乡建设局，北京市住房和城乡建设委员会，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年9月22日 湖北出台二十条举措，进一步满足群众刚性和改善性住房需求2026年9月21日 珠海印发《珠海市关于促进置业安居的若干措施》的通知2026年9月24日 北京发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：新房环比回升，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：9.19-9.25重点50城新房成交1.6万套，环比升26.1%，重点20城二手房成交1.6万套，环比降13.1%。9月（截至25日）重点50城新房月日均成交同比降18.7%，环比升2.2%；重点20城二手房月日均成交同比升2.8%，环比升8.4%。0.00.51.01.52.02.53.00.00.51.01.52.02.53.03.525.4.2625.7.2625.10.2626.1.2626.4.2626.7.26万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2025.92025.112026.12026.32026.52026.72026.9新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比回升，去化周期18.9个月点评：截至2026年9月25日，16城取证库存8463万平，环比升0.8%，去化周期18.9个月。16城商品房取证库存及去化月数0510152025306000650070007500800085009000950010000105001100023.4.2823.7.1423.9.29 23.12.1524.3.124.5.1724.8.224.10.1825.1.325.3.2125.6.625.8.2225.11.726.1.2