房地产行业点评：北京“8.28新政”细则落地，销售制度改革稳步推进

行业点评 北京“8.28 新政”细则落地，销售制度改革稳步推进 行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2026 年 09 月 27 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*住房销售制度变革，行业模式面临重塑*强于大市 20260829 证券分析师 杨侃 投资咨询编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 9 月 24 日，北京市住房和城乡建设委员会等 4 部门关于发布本市贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见发布。 平安观点：  细化封顶预售要求，或有望成为各地标准。“8.28 新政”中提到商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定，本次北京进一步明确主体结构封顶为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且有项目建设单位等五方签字的《主体结构分部工程验收记录》，或有望成为各地实施标准。  新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。本次北京实施意见对不同项目进一步分类处理：1）2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得（含部分取得）建工证但未办理预售的、经各区政府评估风险后已取得土地使用权的房地产历史遗留问题项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；2）对于 2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得（含正在出让）土地使用权但未取得建工证的项目，在各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在 2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。通过新老划断给与过渡期项目一定缓冲期，有利于降低房企短期资金周转压力。  量化定金及土地分期付款标准，推动拿地即开工。实施意见明确现房销售项目定金一般不超过总房价款的 1%，对于 8 月 28 日后出让土地可按国家规定分期付款，首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的 50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。项目实施意见提到支持带规划方案出让、拿地即开工，推动入市用地达到“七通一平”，有利于加速工程进度，加快房企现房销售入市。  投资建议：本次北京商品房销售制度实施意见出台，进一步细化封顶预售标准，量化定金及土地付款标准，同时对于各类项目新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。我们认为尽管商品房销售制度改革短期或对房企项目周转及回款速度形成一定影响，但随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，看好资金、运营及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业点评 2/ 3  风险提示：1）回款周期延长带来的房企流动性风险：由于现房销售回款周期变长，部分房企可能存在短期资金压力加大的风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于市场表现 10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于市场表现 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场表现 5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资质。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料 而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入 可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司 2026 版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话：4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区益田路 5023 号平安金融中心 B 座 25 层 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 26 楼 北京市丰台区金泽西路 4 号院 1 号楼丽泽平安金融中心 B 座 25 层