房地产行业北京首个现房销售细则点评：过渡期项目灵活性超预期，定金缴纳比例低于预期，多个市场关注细节仍待确认

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 踪 ⚫ 核心结论：9 月 24 日北京落地 828 新政后全国首个城市现房销售细则，具备较强的指引和参考意义。预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。整体来看，北京明确了项目“新老划断”条件、设定重点监管额度、现房销售定金收取比例、土地出让金分期缴纳等关键环节，但预售资金监管的具体办法有待进一步明确（如重点监管额度测算标准、建设节点支取规则等），新规项目的预售资金监管细则也未发布，同时是否支持单体竣备、审批流程能否简化提速、现房项目定金合同的履约保障细节、土地款分期与土地权证及开发贷抵押如何衔接等内容，仍需进一步观察后续政策。我们认为该细则值得关注的方面主要包括以下几点： ⚫ 1.明确了“封顶”具体要求。此前中央文件的表述是“具体条件由各地确定”，北京给出两层界定：物理层面完成混凝土浇筑，程序层面须五方主体签章的《主体结构分部工程验收记录》，消除了执行中容易产生的弹性空间。 ⚫ 2.新老划断时间锚点明确到出让公告。此前中央文件的划断对象是“新出让土地项目”与“已出让土地未取得建设工程规划许可证项目”，北京把可操作的判定节点落到“2026 年 8 月 28日后是否新发布国有建设用地使用权出让公告”。此外，对已拿地（含正在出让）未取工规证的在途项目，北京给予了过渡期安排：原则上按新项目执行，但经区政府确保按时建成交付、报市级部门备案后，可在 2027 年底前沿用原预售条件，但按揭放款条件仍按新政执行。 ⚫ 3.定金口径被量化并附加退出权。此前中央文件只说“依法收取少量定金”，考虑到北京新房总价较高，北京把“少量”明确为一般不超过总房价款的 1%，并规定开发企业违约不能按期交房时，购房人有权按合同约定解除定金合同。值得一提的是，因购房者责任解除定金合同，企业能否支取定金，包括是否锁价、合同期限等，本次政策并未明确，后续仍可继续关注。 ⚫ 4.在途项目设定重点监管额度，可以提取额度外资金用于工程建设，但新项目预售资金监管规则尚未发布。此前中央文件对资金监管的表述为“购房资金全部存入监管账户”，此次北京明确新取得土地项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管，同时提及新项目预售资金具体监管办法将另行印发，因此对于首付款的监管规则仍需进一步观察后续政策。但对未获得工规证的在途项目明确设定重点监管额度（覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件）。针对预售资金提取，提出入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或申请支取超出重点监管额度部分的资金，但是否需要使用银行保函等仍未明确。这也表明企业可以支取部分预售资金用于工程建设，将一定程度缓解房企资金压力，在此情况下，未来企业或更加侧重通过合理营销方式引导购房者全款或高首付购房，增加企业可提取资金额。 ⚫ 5.明确地价款分期规则，两年不计息，首付 50%在 30 天内缴清。此前中央文件相关表述为“可按国家规定分期缴纳土地出让价款”，此次北京明确土地分期缴纳规则，8.28 后公告的商品住宅用地都可分期缴纳，30 天内缴纳不低于总价款的 50%，余下金额两年内缴清，且不计利息。 长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升，相关标的：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升。相关标的：贝壳-W(02423，买入)。 风险提示：地方政府超额执行的风险、地价下行不及预期的风险、新模式观望情绪带来的需求同步走弱风险、中小房企集中出清的次生风险 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 09 月 27 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 董斌鑫 执业证书编号：S0860126040015 dongbinxin@orientsec.com.cn 021-63326320 现售改革重塑拿地逻辑，低总价低容积率地块仍获较高溢价 2026-09-23 现售改革的短期情绪博弈接近均衡，沪深8 月租金逆势延续上涨 2026-09-08 现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策 2026-09-01 现房销售改革的十点预期差 2026-08-30 公积金制度迎来近 20 年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 2026-08-25 住房公积金改革的七重预期差 2026-08-22 京沪深租金连续五月上涨，沪深房价 K 型分化有所收敛 2026-08-18 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二） 2026-08-09 7 月核心城市土拍逆势延续 Q2 热度，结构性强化核心城市房价预期 2026-08-03 过渡期项目灵活性超预期，定金缴纳比例低于预期，多个市场关注细节仍待确认 北京首个现房销售细则点评 看好（维持） 房地产行业动态跟踪 —— 过渡期项目灵活性超预期，定金缴纳比例低于预期，多个市场关注细节仍待确认 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 Tabl e_Disclai mer 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 5%～15%； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲